新一轮楼市调控加码展开 楼市“限售”政策覆盖13城

　　综投网（www.zt5.com）04月15日讯

　　3月25日厦门市商品住宅“限售”政策的出台，标志着新一轮楼市调控加码的展开。据统计，截至4月12日，包括厦门在内的13个城市先后出台了楼市“限售”政策，包括福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、成都等城市，4月10日银监会发布了6号文《关于银行业风险防控工作的指导意见》，提出对十大类风险的具体防控要求，“限售”政策正是防范系统性风险的实施手段。

　　过去一年楼市升温使大量投资投机者进入房地产市场，全国住房贷款交易金额占比升高，金融杠杆持续扩大。“限售”政策的逻辑在于防控系统性金融风险，将金融风险锁在账面上。“在经济周期和房地产周期处于下行阶段时，限售政策锁定了房地产资产的价格，防止其贬值，进而防范系统性金融风险的爆发。对于楼市来说，限售政策将部分购房需求后置，防止投资客集中抛盘。”张宏伟解释道。

　　遏制杠杆

　　一个事实是，2016年各城市楼市升温，吸引大量投机投资者进入。同策咨询统计显示，2016年南京商品住宅销售额较2015年涨幅达28%，深圳2016年商品住宅销售额较2015年涨幅高达60%。在此期间一些个人投资者“加杠杆”入市的行为，使个人按揭贷款比例急速上升，2016年全国个人按揭贷款总额达24402.94亿元，较2015年呈现近一半的增长。

　　而2016年主要金融机构人民币新增贷款中，个人住房贷款及房地产贷款增速分别达86%、58%，当前部分三四线城市楼市确实在高位运行。从拿地来看，有的地方面粉已持平甚至贵过面包，开发商拿地与否成为两难问题。也因此拿地呈现“斗地主”或合纵连横趋势，“‘斗地主’就是自己之前拿的地价高，只要把后面的地价‘抬高’，自己就安全了；新地主拿了地，日子并不好过。

　　最近上海出台招拍挂的申报条件，通过评分机制，决定入场开发商。这个若是在重点城市实行，基本已经从土地端让市场竞争绝对白热化。”，中小型房企没有了生存条件，就只能等待被收并购。房地产行业的马太效应或许与政策层面互为推手。“我们都觉得是最后一轮成长突破的机会了。”

　　当下的情形是：有志向的中小房企相当拼，因为大家没有退路，“和大象共舞，你必须爬到大象背上去跳，不能被踩死。不能在三五年做到千亿以上的全国布局的上市企业，越往后越危险”。据其透露，中梁集团今年基本销售目标为五百亿，公司未来在一二线城市也将有战略动作。

在交易环节上，限购、限贷政策本质上抑制了需求端，加高购房人门槛，抑制部分购房需求和投资投机需求。而限售政策本质上是抑制了房产供应端，抑制投资购房