楼市调控和炒房客让合肥房价坐上了过山车

　　库存周期

　　不过就我们大众的感受而言，其实2012年到2014年这个上升下跌的小周期，对很多城市来说可以忽略不计。比如深圳，08年金融危机不算，最近八年，房价大涨的两个时间段，上一波是2009-2010年，这一波是2015-2016年，间隔时间大约是5年。

　　2011-2014年市场比较平稳，房价浮动甚至可以忽略不计，在过去10年中，销量周期、土地周期和政策周期是同步的。而这种同步性是过去10年中房地产形成3年小周期规律的一个重要机制。

　　因为，如果在当年销量放量、土地成交放量和政策转向打压同时发生(比如2010年和2013年)，那么在第二年就会形成需求大幅下降、但新增供应大幅上升的局面(比如2011年和2014年)，去化率大幅下降，房子不好卖。

　　与此同时，房企手中的库存会增加，形成供大于求，接着就会出现量价齐跌，然后房地产行业又会进入库存增加的阶段，一直到库存到达最高位，小周期才会结束。对购房者而言，如何判断何时是顶部或者底部呢？

　　小编认为，简单来说，库存最大的时候，就是最好的底部，最好的买房时机，而库存最少的时候，就是卖房时机。底部和顶部，可能会维持好几个月，这都是相对买卖的好时机。2008年底，2011年12月，2014年12月，都是阶段性库存高点，也是最好的买房时机。

　　为什么没有新盘，主要是政府限价，高于片区均价不发预售证，而开发商又不愿意以政府指导价开盘，所以就形成了僵局。但即便是这么低的库存，由于限制了需求，导致成交量非常低，计算出的去库存周期超过20个月。

　　按照正常看，这么长的时间就意味着供过于求了，但在人为调控下，这个周期时间已经严重失真，实际上的库存仍是严重不足。对深圳而言，通常，新房供应量回到400万平米到500万平米，就算比较充裕的供给量。现在还只有322万平米。