大数据分析房子过剩了吗?1亿人“跑步”进城

　　综投网(www.zt5.com)10月18日讯

　　中国的房子过剩了吗?这是高房价背景下大家都关心的一个问题。

　　民生证券在近期研报中表示，如果把中国的房地产市场比作一个水池，过去十年这个水池的水位持续快速上升，也就是说中国的住房存量大幅增长。每年新建的房子一直大于新卖出的房子，甚至连最火的2017年也不例外(新开工17.9亿平，新销售16.9亿平)。
 

　　如果从存量增幅角度看，似乎楼市的确面临产能过剩的问题。但从人均角度看，又不是那么回事。

　　据经济日报10月17日报道，住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌在博智宏观论坛第三十二次月度例会上表示，现在中国住宅人均人均建筑面积大概在35平米-40平米之间。他认为，中国住房市场还有很大发展空间。

　　顾云昌表示，中国住房总量满足了?不用多大发展了吗?答案是否定的。

　　顾云昌首先从人均面积角度指出，中国人均建筑面积现在大概在35至40平米之间，与一些西方发达国家差不多，但发达国家的面积是使用面积或者室内面积，比中国的建筑面积大25%到30%，所以人均面积并没有到位。

　　我们的房子过剩了吗?

　　那么中国的住房过剩了吗?民生证券研究院宏观研究员朱振鑫在10月10日发表的研报中表示，我国从未进行过全国性的住房普查，所以无论是统计局还是住建部都缺乏全面的住房统计数据。

　　因此民生证券选用统计局2010年“六普”数据的住房情况数据作为基数计算出2010年底城镇住房存量。

　　然后，采用固定资产投资项下的住房竣工面积(不含农户)计算2011-2017年城镇住房竣工面积增量。

　　最后，将2010年城镇住房存量面积和2011-2017年城镇住房竣工面积增量加总后可得到城镇住房供应总量。如果不考虑空置住房，2010年城镇住房存量为196亿平方米，2011-2017年城镇新增住房67亿平方米，全国城镇住房总计263亿平方米，2017年城镇常住人口数量为8.13亿，城镇人均居住建筑面积为32.35平方米。

　　民生证券同时也指出，这一估算并不完整，主要是存在以下三点不足：一是不包含空置房;二是未包含投资规模低于500万的城镇自建房和“农转城房”;三是未扣减老房拆除面积。

　　而考虑空置率后，2010年城镇住房存量为231亿平方米，全国城镇住房总计298亿平方米，增加了35亿平方米，城镇人均居住建筑面积为36.65平方米，人均增加了4平方米，已超过住建部十三五规划的2020年城镇居民人均住房建筑面积35平方米。