十城限售令到期，对房地产市场有何影响？

　　综投网(www.zt5.com)4月16日讯

　　专家表示，限售政策在楼市调控中主要属于辅助性“短效药”，不可长期使用

　　作为国内最早出台限售令的城市，目前，厦门首批限售房源即可解禁入市。除此之外，包括福州、青岛、广州、徐水、长乐、常州、东莞、扬州、常德等九城的限售令也已到期。随着一大批房源流动性的释放，房地产市场是否将再度震荡，成为无数人关注的焦点。

　　“在房地产市场调控工具箱中，限售是本轮调控中行政手段创新的方式之一。”昨日，恒大研究院副院长夏磊在接受《证券日报》记者采访时表示，与金融、土地、财税等调控工具相比，限售在短期内对房地产成交量和价格有着较为显著的影响，在市场过热期能有效抑制投机、投资性需求，在市场高温时起到迅速踩刹车的作用。

　　以厦门为例，在2017年3月25日新政出台之前，3月份厦门二手房成交量约为7000套，而4月份这一数据骤降至3830套。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波对《证券日报》记者表示，虽然限售政策的出台对打击炒房起到了重要作用，但不可否认的是，市场可交易房源减少，在一定程度上利空准备购买存量房的刚需购房者。总的来看，限售政策在楼市调控中主要属于辅助性“短效药”，不可长期使用，否则对楼市长远健康发展不利，过度行政化干预还可能产生额外的不利后果。

　　据不完全统计，2017年3月份以来，已有48个城市出台年限不等的限售政策。除了目前已到期的10个城市外，4月份还有济南、西安两个热点城市限售令即将到期。那么，未来这一政策会否延续?

　　在夏磊看来，从影响上看，由于当前房地产市场已回归平稳，且住房交易进一步回归理性，即便首批限售的商品房陆续上市流通交易，在其他调控政策仍严格执行的背景下，预计不会对市场产生较大影响。再从政策是否延续上说，目前房地产政策以“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”为目标，更加强调因地制宜、精准施策。而地方政府有更大的调控自主权，预计将在平衡“稳增长、保财政和房价上涨”的压力下，适度修正前期调控。部分城市在房地产市场进一步平稳的背景下，可能会选择退出限售政策。

　　张波也表示，限售政策陆续退出会是大势所趋，但热点城市的退出节奏可能偏慢。

　　在历经多个调控周期后，“短期看政策，长期看人口”的特征在房地产市场体现的越发明显。短期房价走势，跟政策的走势关联性越来越高。

　　2015年的“3·30”住房贷款新政，以及随后的个人住房营业税免征期由5年下调至2年。沉寂了2年的楼市，进入了新一轮上升周期。在一线城市楼市强劲复苏的带动下，以及各地棚改、购房补贴等楼市刺激政策的支撑下，二、三线城市楼市全面复苏。

　　楼市复苏，带来的自然房价的快速上涨，这便有了2016年的“9·30”新政。虽然之后房价涨幅开始回落，但惯性上涨依然存在，快速上涨势头并未得到有效遏制。彼时，在“房住不炒”的大背景下，不少城市纷纷升级调控措施，以打击房地产投资投机需求。

　　2017年3月25日，厦门成为全国首个出台限售令的城市，要求新购住房须取得产权证后满2年方可上市交易。

　　时至2019年，首批出台限售令的城市中，被“冻结”的楼盘将陆续“解冻”。这批可以“流通”的楼盘陆续入市，楼市又是否会迎来抛盘潮?对此，“镁刻地产”选取了4个包括一、二、三线在内的限售城市(广州、厦门、济南、常州)展开深度调查。

　　广州：挂牌房源涨至高位观望情绪依旧浓厚

　　2017年3月30日，广州市政府办公厅颁布“限售令”——居民家庭新购买的住房(含二手房)，须取得不动产证满2年后方可转让;企事业单位、社会组织等法人单位新购买住房，须取得不动产证满3年后方可转让。

　　广州是最先启动住宅限售的一线城市。直至目前，当时受政策所限无法入市交易的房源也陆续解禁获得入市交易的资格。曾有观点认为，这部分房源如果在未来数月入市将对广州楼市带来一定的冲击。广州二手房的挂牌量，也的确正在激增中。

　　据广州链家的数据，截止至2019年4月11日，广州二手挂牌房源已经高达40976套。而2018年年底，广州链家线上的挂牌房源仅仅在三万套左右徘徊。

　　在四个月之间挂牌量激增了一万套，原因主要指向限售房源解禁上。

　　克而瑞广州区域首席分析师肖文晓对“镁刻地产”记者分析认为，在3.30调控出台前夕，广州二手楼市月均成交量在1万套以上，但在调控出台的3月，不少置业者恐慌入市，成交套数高达3万套以上。“如今两年时间过去，这一批房源开禁，入市流转的房源数量必然增多。”

　　一名天河区的中介人士小钟也告诉记者，一些业主为了腾出名额也在出手手上的房产，“最近放出来的房源也比较多。”

　　不过也有中介人士在被问及挂牌量升高的原因时认为，限售解禁的影响仅是房源增多的一个方面。一名黄埔区的中介人士指出，限售主要影响的是投资需求，会驱动整个市场更加理性，但是当时受到限售影响的房源取证有先后，很难去量化其中的影响。“没有影响，那都是多久的事儿了。”另一名天河区的中介人士小陈表示。

　　不应该忽略的是，广州二手挂牌房源从2017年至今一直处于不断上升的状态。广州链家的数据显示，2017年年底，二手挂牌房源刚刚擦过两万套，而2018年年底，这一数据已经涨至三万套。

　　另一方面，限售的存在也“冻”住了一些有置换需求的客户。一名有置换需求的购房者告诉记者，之前他曾经想出手手上的房源，但“如果把这一套卖了，下一套就得绑在手里两年，谁知道这中间我会不会急着要钱?一犹豫，二手的价格就下来了。”

　　近一年来广州二手房价格走势。图片来源：安居客