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房企融资全线收紧:受房地产调控和金融去杠杆双重影响

21世纪经济报道 2017-05-25 17:34

  房企的融资压力

  融资渠道收紧、成本上涨是2017年房地产行业对当前融资环境判断得出的共识。在融创中国2017年股东大会上,就有小股东向管理层提问称,“公司去年全年加权平均借贷下降非常喜人。未来公司加权借贷成本有没有可能进一步下降?”

  “从融创中国去年借贷情况看,借贷成本在快速下降,主要是由于公司规模、实力、品牌特别是银行的信誉度提升,未来两三年我们的借贷成本还会下降。但今年是很特殊的时候,从去年第四季度到今年上半年,会持续出台房地产调控政策,也包括银行方面的调控政策。

  今年整个地产行业(融资成本)会上升。对融创中国而言,今年新增贷款成本与去年相比较也要上升。其实,我们去年当期新增借贷成本低于6%,平均在6%的水平,但今年我们会超过6%,可能到6.5%,这是借贷成本增长的趋势。”

  融创中国作为大型房企,融资条件已经属于行业内佼佼者,融资成本上升是房地产行业不得不面对的整体趋势。根据同策咨询研究部监测40家典型上市房企融资情况看,融资成本方面,在已披露的数据中,4月融资成本最低的一笔是中国金茂完成发行的25亿元人民币3年期的中期票据,年利率为4.65%,非常逼近同期银行贷款基准利率4.75%。

  除此之外,4月所有已披露的融资成本均高于同期银行贷款利率。华夏幸福2017年第一期超短期融资券,借款270天,融资额度10亿元,借款利率4.82%,已远超同期的银行贷款基准利率(一年期以内基准利率为4.35%)。富力地产、新城控股4月发行的中票票面利率均为5.25%。

  荣盛发展两笔股东贷款共计75亿,利率5.7%。华夏幸福签订永续债合同融资15亿,第1-2年利率5.90%,第三年11.9%,后续每年递增1%。中南建设一笔4亿元的一年期信托贷款融资年利率6%,另一笔其它债权融资金额4.4亿,期限2年,利率7%。

  受融资渠道收紧等影响,房企融资方式也是花样百出。以4月份为例,同策咨询研究部监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计538.58亿元,环比2017年3月的588.17亿元减少8.43%。整体来看,2017年4月份,上市房企融资额度有所下降,融资渠道花样百出。

  整体来看,2017年4月份,上市房企融资额度有所下降,融资渠道花样百出。4月份,市场上出现了境内再融资的融资方式,同时,没有公司债发行。境内银行贷款成为4月最主要的融资方式(占比42.21%)。

  其它融资方式包括:其它债权融资(占比26.68%)、境内再融资(占比13.93%)、中期票据(占比9.28%)、信托贷款(占比5.61%)、委托贷款(占比1.08%)、海外银行贷款(占比0.64%)和海外配股再融资(占比0.57%)。

  同策咨询研究部总监张宏伟表示,整体来看,房企融资渠道在不断收紧,融资方式有一些变化。“比如,以前允许信托基金拿地,现在明确不允许,一些通道业务都已暂停。企业加杠杆的手段越来越少。另外,国内发债规模逐渐减少,利率在逐步上升。部分企业也在国外进行更多的尝试,利用美元债等形式,拓宽自己的融资渠道。一些小企业还在尝试IPO等直接融资方式。”

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