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房企融资全线收紧:受房地产调控和金融去杠杆双重影响

21世纪经济报道 2017-05-25 17:34

  开发商面临考验

  受融资收紧等因素影响,部分开发商未来将陆续面临考验。中原地产数据统计显示,从年内数据看,2017年以来,截止到5月23日,房企融资额度只有1232.4亿,同比跌幅高达77.7%。但去年同期,房企融资数据高达5514.8亿。

  中原地产首席分析师张大伟认为:从资金成本看,支持2016年房地产市场爆发的一个重要原因是房企的各种渠道低价格资金,债券是其中价格最低的资金来源,但最近2个月发债难度加大,这对房企而言,意味着融资成本明显上升。

  整体看,海外融资难度越来越大,一旦内地债券融资压力增加,这对于前期拿了较多土地、杠杆使用过高的企业,资金成本将明显增加,从而影响销售预期。亿翰智库研究总监张化东针对房企发布的2016年年报做了一个现金流测算。

  测算显示,大型房企和盈利较稳定的企业短期内现金流方面没有压力。甚至到今年年底,大企业现金流压力也不会很大。但一些小房企现金流压力会比较大。目前来看,楼市成交量下降比较快,预计今年3季度末和4季度初,房企资金流的压力就会显现。

  亿翰智库监测显示,由于2016年房企销售回款较多,货币资金较充足,2016年A股地产行业整体现金短债比提升至1.63,H股地产行业整体现金短债比提升至1.45,恢复到2010年左右水平,短期债务安全性佳。

  从净负债率方面看,虽然2016年四季度房企融资收紧,但由于销售回款较多,上市房企的净负债率较2015年有所下降。2016年A股的上市房企净负债率为89.32%,相较于2015年减少6.14个百分点,但依然处于历史较高水平。

  不过,从监测数据看,房地产市场分化趋势愈发明显。一些房企净负债率高企。比如,云南城投净负债率为513%;天津松江净负债率为484%;天房集团净负债率高达314%;信达地产净负债率为311%;佳兆业净负债率为308%。

  张宏伟认为,“资金面收紧,尤其是国内一些融资渠道业务收紧,势必会影响开发企业资金面,尤其是民营开发企业。其实,现在已经有中小企业资金开始紧张。预计下半年就可能会有企业出现较大困难。目前,市场上已经有企业开始出售资产和项目, 下半年可能会越来越多。”

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