房产投资回报率每年涨3%以上才是合理投资

　　房地产市场是将要破灭的泡沫？

　　中国房地产市场发展的成绩是巨大的，1998年中国人均城镇住房面积15平米，现在是30多平米，大部分人都是受益的，只不过程度不同。这里面的问题是多方面的。

　　结合前述分析，我的核心观点是：中国的房地产市场与美国房地产泡沫比较，有很多不同点。如果考虑中国经济未来的增长，和合理的土地供给，今天的高房价是可维持的，是基本理性的投资。

　　但前提是，中国的各类城市要控制土地供应在合理的水平，不能太多。值得警惕的是，如今的高房价依然是危险的，给定中国的特点，只不过不会像美国房地产泡沫那样迅速破裂。

　　具体原因表现在以下四个方面。

　　第一，从开发商的存货来看，一线城市开发商没存货，北上广深没房子可卖；二线城市存货略有上升，但没那么严重；三、四线城市的存货很多，所以三四线城市房子盖多了，产生泡沫，导致浪费。

　　第二，从住宅空置率来看，家庭调查数据显示，中国的住宅空置率从5%-6%的水平上升到现在10%的水平，但这个空置率还是在可控范围内的，并不会导致房市马上崩掉。

　　第三，从需求角度来看，相比较于美国，中国人买房是在高首付、高房贷利率条件下，高储蓄人群寻找财富存储的出处。相对于美国人，有钱的中国人不愿意买基金、保险产品，更愿意买房子。中国人对房子的需求因素会不断增加房子供给，促使城市再增加土地。

　　第四，从供给角度看，房地产开发商早年杠杆极高，现在政府收紧了给开发商的信贷，杠杆率有所降低。而且要看到，供需决定短期房价，长期房价取决于供给因素，即长期的生产成本。中国房地产的总建筑成本约为3000-4000元/平方米。小城市里面，净建筑成本占三分之二，土地占三分之一；到了北京，土地成本占三分之二，净建筑成本占三分之一。所以大城市房价的长期成本主要还是取决于土地供应。