房产投资回报率每年涨3%以上才是合理投资

　　现在购买房地产作为长期投资是好的决策吗？

　　房价涨到今天的样子，这个势头可持续吗？放眼未来20年，现在购买房子作为长期投资，是不是可持续的、合理的投资呢？

　　我认为，房子每年涨3%以上，才是一项合理的投资。在这3%里，有2%是折旧，1%是净收益率。每年涨3%，难吗？事实上，在美国投资房地产的真实收益率不到1%。现在要求北上广深房价保持3%的涨速，需要一些前提条件。

　　首先考虑未来人们对房子的需求有多强，其中最主要的因素就是收入增长有多快，第二考虑政府能供多少地盖房。我们假设20年后，中国城市化率达到70%，房价收入比是10倍，房子每年折旧2%，人均住房面积提升到40平米。

　　我们对一、二、三线城市进行分析，分析一年新建多少房子和人们收入增长速度的关系。以一线城市为例，如果居民收入能增长6%，城市每年新增住房只有1000万平米，那么，房子的真实回报率是可以达到3%的。如果算上4%的通货膨胀率，名义上就有7%的真实回报率。

　　如果北京每年新增住房有4000万平米，那大家必须更富有，才能有更强的购房动力。所以，再具体以北京为例，假设未来保持每年6%-7%的经济增速，新建住房降到之前的50%左右，才能保证投资房产在未来20年能有每年3%的净收益率，才是一项理性的投资。而这些假设，未必能成立。

　　中国今天的房价已经涨到很高的程度了。房屋投资要维持3%的真实收益率，北上广深，甚至包括二三线城市必须维持6%至7%的真实收入增长率，还要把住房供地降到过去5年的一半水平。

　　所以，供给、需求是很简单的道理，第一我们要努力发展经济，提高大家的收入，房价还会节节高；第二供地不能太多，太多就崩盘了。

　　我们的结论是，房价的确已经很高了，必须非常小心谨慎对待它。为了让房价不崩盘，政府当然可以控制土地供给，但机会成本是，我们的城市化速度会变慢，生产效率方面有损失。

　　当然，房价还可以更高，因为刚才的决策模型是理性的，但中国人买房，很多不求3%的真实回报率。如果把钱存银行、放在股市的回报率更低，人们还是对投资房地产。

　　但是，中国能支撑多高的房价呢？

　　只有更多创新才能支撑今天的高房价

　　我对中国房地产是乐观的。但是，如果政府使出很大的力气维持高房价，不是好事。

　　我给出来的政策建议是：

　　国土资源部门改革僵化的用地指标审批机制，由地方政府更大自主权利决定土地的使用；改革城市规划的工程师主义做法，充分考虑成本、价格的作用，不能墨守毫无根据的容积率指标，要充分考虑当地的市场情况；改交易环节的税收为持有环节的税收；大力建设健康的金融和资本市场，增加人们储蓄的出处，有更多投资机会和方式，减少买房需求；大力促进劳动生产率和全要素生产率的提高；适当进行房地产投资需求管控，尤其在一二线城市。

　　经济发展好了，高房价才能持续；发展不好，持续不了。我们需要促进生产率和全要素生产率的提高，我们的经济需要年轻人多创新，做出更多的产品和服务，才能支撑今天错误的高房价。