房产投资哪个城市好？最重要的是看基本面

　　综投网(www.zt5.com)11月9日讯

　　“在所有的经济周期规律中，房地产周期称为“周期之母”。以美国为例，它的四次房地产长周期，都受宏观经济、大的经济形势影响。”

　　国家逃不开的房地产

　　也许你会问，等中国完成第二阶段，加速度的发展后，房地产是不是就没有发展了?不会，房地产即使缓慢发展，它的量依然很庞大。

　　1、住宅交易量大如果说在2024年前，按总人口的1个点计算进城人数，有1400万人，加改善、拆迁、棚改，住宅成交量至少13亿平米。那么在2024年后呢，人口减一半，700多万人进城，加改善和旧改，住宅成交量也会有7亿平米，这个量还是很大。

　　2、行业从业人员庞大作为与房地产直接相关的建筑行业，从业人员有4010万人口。与房地产间接从业人员接近2000万人。与房地产关联产业从业人员也有3000-4000万人。直接间接从业接近1亿的人口，房地产行业就业人员庞大到国家不得不爱恨交加。

　　3、中国房地产周期长中国房地产周期将会超过美国24年的最长周期，预计会有近30年。这是由人口基数和低城镇化率共同决定的，中国人口基数远超美国，并且中国是从农业化18%开始的城镇化率进程，远低于美国城镇化率开始的进程，注定中国的房地产周期会长于美国。

　　中国的房地产大周期要结束时分为三个阶段，第一个阶段预计在2024年，四线五线及县城完成城镇化，房价开始见顶向下;第二个阶段预计在2028年，强二线以及省会城市，完成城市化，人口趋于稳定，房价开始见顶向下;第三个阶段是都市圈，人口的持续流入，还会发展5到10年。过程中会有半年、一年的回调，但不影响大周期趋势。

　　哪个城市最值得投资?

　　一般城市的房地产市场，要看这个城市的城镇化率、城市总人口、城市年去化量、城市存量、在建量和预售量、土地存量、人口净流入量等指标。

　　但除了参考这些指标外，还要考虑在房地产周期的拐点时，仍能有涨幅的城市。

　　什么时候是房地产周期的拐点?人口和城市化率达到平衡，65%的城市家庭都拥有1.1套房时。到那时，可能50个城市房价会出现下跌，进行盘整。但有30个城市，像省会城市、都市圈仍会缓慢上升。

　　为什么呢?因为有人口、经济、科技、GDP在背后支撑。房价高低的本质，是由所有资源聚集的程度和多寡决定的。这就要说到投资房产中逃不开的“都市圈”概念了。

　　都市圈是指在城市群中出现的以大城市为核心，高度密集，人口规模巨大，是一个国家和地区经济最活跃、最重要区域。这些都市圈支撑房价的背后，是人对于资源的争夺。每个人都是理性的个体，他一定会选择一个最能适合发展、最能赚钱、最适合找工作的城市。都市圈就业岗位多、创业机会多，足够吸引人才，城市聚焦效应强，带动城市的经济繁荣，而且更是关系到中国经济发展全局，具有不可替代的聚集正面效应，这正与“长期看人口”相吻合。中国的都市圈可以参考日本三大都市圈和美国的十大都市圈。