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房产投资哪个城市好?最重要的是看基本面

本站整理 2018-11-09 17:34

  综投网(www.zt5.com)11月9日讯

  “在所有的经济周期规律中,房地产周期称为“周期之母”。以美国为例,它的四次房地产长周期,都受宏观经济、大的经济形势影响。”

  国家逃不开的房地产

  也许你会问,等中国完成第二阶段,加速度的发展后,房地产是不是就没有发展了?不会,房地产即使缓慢发展,它的量依然很庞大。

  1、住宅交易量大如果说在2024年前,按总人口的1个点计算进城人数,有1400万人,加改善、拆迁、棚改,住宅成交量至少13亿平米。那么在2024年后呢,人口减一半,700多万人进城,加改善和旧改,住宅成交量也会有7亿平米,这个量还是很大。

  2、行业从业人员庞大作为与房地产直接相关的建筑行业,从业人员有4010万人口。与房地产间接从业人员接近2000万人。与房地产关联产业从业人员也有3000-4000万人。直接间接从业接近1亿的人口,房地产行业就业人员庞大到国家不得不爱恨交加。

  3、中国房地产周期长中国房地产周期将会超过美国24年的最长周期,预计会有近30年。这是由人口基数和低城镇化率共同决定的,中国人口基数远超美国,并且中国是从农业化18%开始的城镇化率进程,远低于美国城镇化率开始的进程,注定中国的房地产周期会长于美国。

  中国的房地产大周期要结束时分为三个阶段,第一个阶段预计在2024年,四线五线及县城完成城镇化,房价开始见顶向下;第二个阶段预计在2028年,强二线以及省会城市,完成城市化,人口趋于稳定,房价开始见顶向下;第三个阶段是都市圈,人口的持续流入,还会发展5到10年。过程中会有半年、一年的回调,但不影响大周期趋势。

  哪个城市最值得投资?

  一般城市的房地产市场,要看这个城市的城镇化率、城市总人口、城市年去化量、城市存量、在建量和预售量、土地存量、人口净流入量等指标。

  但除了参考这些指标外,还要考虑在房地产周期的拐点时,仍能有涨幅的城市。

  什么时候是房地产周期的拐点?人口和城市化率达到平衡,65%的城市家庭都拥有1.1套房时。到那时,可能50个城市房价会出现下跌,进行盘整。但有30个城市,像省会城市、都市圈仍会缓慢上升。

  为什么呢?因为有人口、经济、科技、GDP在背后支撑。房价高低的本质,是由所有资源聚集的程度和多寡决定的。这就要说到投资房产中逃不开的“都市圈”概念了。

  都市圈是指在城市群中出现的以大城市为核心,高度密集,人口规模巨大,是一个国家和地区经济最活跃、最重要区域。这些都市圈支撑房价的背后,是人对于资源的争夺。每个人都是理性的个体,他一定会选择一个最能适合发展、最能赚钱、最适合找工作的城市。都市圈就业岗位多、创业机会多,足够吸引人才,城市聚焦效应强,带动城市的经济繁荣,而且更是关系到中国经济发展全局,具有不可替代的聚集正面效应,这正与“长期看人口”相吻合。中国的都市圈可以参考日本三大都市圈和美国的十大都市圈。

标签:房产投资楼市

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