通过税收方式改革的调整，地方政府的支出行为就会受到影响，会受到严格的税务管理。继而影响到城市的基础设施和公共建设支出，会更多地放宽市场主体的参与，对政府的短期政绩支出则会自动产生制约作用。当然，地方政府这么多年欠下的巨额债务，靠收房地产税是无法很快偿还的，未来还可以通过其他方式来综合配套解决。但是一定量的税收仍可以解决公共支出方面的部分问题。从未来的城镇化进程来看，大规模铺张的城市基础设施建设，大拆大建的城市建设模式，在很多地方都难以实现了。相应的，城镇化也进入相对稳定的发展期，城市建设将会处于集约发展阶段，而不是过去的粗放型扩张。
我们谈提升新型城镇化的质量，一方面要推进户籍制度改革，一方面要解决以房地产为导向的城市发展模式转型的问题。事实很明确，过去城市大规模、粗放型扩张的路已经走不下去了。
能适应现有的制度环境吗?
《财经》：有观点认为，中国现行的土地制度与西方不同，在现有制度条件下开征房产税，有可能对城镇化乃至经济的发展带来负面影响，你的观点是什么?
李铁：我们的改革开放在很多方面都借鉴了西方的发展经验，但是各类制度建设，例如土地制度、财产制度、税收制度等都是在借鉴发达国家经验的基础上逐步形成了具有中国特色的制度。我在和其他学者讨论时曾经提到过，中国的城镇化、户籍改革问题能否借鉴西方，我的看法是可以借鉴，不能照搬。
在现行的土地管理制度中，中国与西方最明显的区别是土地的所有权问题。很多人看到了改革开放前几十年国家征用土地时存在的一定的不公平性。具体来说，各级政府很长时间里都低价拿地，影响了农村集体经济组织和农民的权益，也曾在一段时间内引发了失地农民的情绪不满。
但是人们往往忽略了，私有土地制度条件下的圈地运动在十七、十八世纪的欧洲城市化过程中，也带来了相当大部分农民利益的丧失。此后，失去土地的农民都进入城市，成为贫困人口，从而在城市形成了巨大的社会矛盾。这类矛盾贯穿了十八世纪到二十世纪上半叶，只是两次世界大战之后形成的新的利益分配格局，才缓和了这些发达国家城市中的社会矛盾。
中国在四十年的改革开放过程中，特别是近二十多年的城镇化高速增长过程中，已经逐步化解了类似的矛盾。30年来，中国的征地制度在不断调整，不断提高对失地农民的补偿标准。近些年来，因征地拆迁引发的恶性事件已趋向减少，对农民的补偿水平越来越高。在城市近郊区一大部分被征地农民已经通过补偿进入了中产阶级的行列，因拆迁而致富的现象已经比较普遍。随着城镇化的发展、城市基础设施水平提高、城市公共服务水平提高，对农民的政策条件变得越来越有利，这是不能不承认的现实。
《财经》：你的意思是说相比西方的制度，中国的制度更符合自己的国情?
李铁：按照西方的制度，我们不可能发展得这么快。英国只有6600万人，他们花了300年时间完成了5000万人的城镇化。中国花了30年，完成了8.3亿人的城镇化，相当于16个英国。必须承认这在人类历史上是空前的。中国30年间新纳入的城镇化人口相当于4个多日本和9个韩国。
城乡土地所有权差异、低成本拿地、高成本补偿，都是发展过程中必有之路。到底是西方国家已有的制度模式更好?还是应该根据中国自己发展的现实形成中国的制度?这个在现实中有很多争议。
值得思考的是，中国为什么可以这么快地解决这么多问题?相反的，很多新兴国家和发展中国家都直接搬用了西方的制度，为什么问题没有解决?
印度的政府高层官员曾跟我说，他们最大的问题就是解决不了土地问题，只要和农民、土地所有者谈判，都谈不下去，政府要修一个工程，根本落实不了。
所以印度很难修建起高速公路，他们现在的高速公路只有新德里到泰姬陵的200多公里，其他的公路仅相当于中国目前的二三级公路水平。
因此，面对中国的发展现实，涉及到房地产税、产权、土地所有权的问题，我们都不可能完全照搬西方的制度，而是在逐步发展的过程中，根据形势的变化、社会大众的接受能力以及经济发展的需求来及时调整，逐步完善制度建设。
应该城乡统一征收吗?
《财经》：房地产税应该城乡统一征收吗?
李铁：我们要实现城乡建设用地的一体化，来保障农民的权益。目标虽然如此，但是推进起来确实有种种现实困难。城乡建设用地的一体化，某种程度上也是要保障集体土地的权益。同时，建立统一的城乡土地市场，既能降低城市发展成本，也在某种程度上限制城市的无限扩张。
土地制度改革推进会有一个过程。有一些问题必须要考虑，包括以前遗留的问题怎么解决?怎么遏制村集体经济组织因土地中隐含的巨大利益而产生的卖地热情?
因此，在制度设计上，我们就不可能按照西方的模式，现在就把所有土地一概划入房地产税的征收范畴。我想，未来的房地产税制度对城乡一定会有所区别。
《财经》：为什么你不赞成对农村征收房地产税?
李铁：农村土地的保障性和福利性很强。上个世纪八十年代改革时提到了农村的承包地和宅基地分配“生不增、死不减”，但在现实中，为了确保农村土地分配权的公平性，大多数农村新增人口基本都得到了集体经济组织分配的宅基地和承包地。如果按照私有制度的模式去设计未来发展，农村的土地分化会非常严重，土地兼并和宅基地的兼并会非常普遍，大部分农民会由于经营不善最后成为流民和贫民。
虽然，现在中国也出现了大量的农民进城，但他们是主动就业，与被动地成为流动的城市贫民是两种不同的选择。在这么多年农村集体土地的分配模式下，也确保了农村发展过程中财产分配的公平性，带有一定的福利保障性质，这和所谓的私有财产不能同等定义。有了宅基地和承包地保底，农民在城市无法就业后至少可以回到农村的家从事农业，有房子住，生活保障没有问题。
我们研究中等收入陷阱，很重要的原因就是城市贫困。拉美国家的中等收入陷阱，城市贫困就是主因，大量的贫民区，形成了大量城市社会问题，没有带动需求，还制约经济增长。
同时，应该看到，集体土地的产权本身就是不清晰的。因为历史的偶然，我国形成了集体土地公有制。这一制度在改革开放以后通过实行承包制激发个人的潜力，对农业发展和农村改革起到了积极的推动作用，也是保持社会稳定的重要原因。这种土地制度本身就是具有分配的公平性，没有多少人可以利用自己的权力去从农村获得更多的分配土地。因此不存在调节社会分配收入的公平问题。
况且，在2005年农村综合改革，取消了农业税和定购粮，在中国的历史上第一次取消了“皇粮国税”，对于发展弱势的农村和农民来说，已经体现了中央政府对农村的巨大支持。在这种条件下，设计农村的税收制度，特别是关于农村集体土地，无论是农用地还是宅基地，我们也不用激进地采取明确界定产权进而私有化的做法，来增加新的税收负担。因此，对于涉及农村和农民的税收来讲，无论从人口规模、制度沿袭和社会传统的影响等方面看，过于强调按照西方模式来进行改革，不仅仅做不到，恐怕还会带来更大的不稳定因素。
应当如何征收?
《财经》：在你看来，房地产税的征收对象是谁?
李铁：现在社会上反对房地产税的声音很大，因为它牵涉到太多人的利益。城镇化走到今天，已有8.3亿人口生活在城市。当然其中有6亿户籍人口在城市里大多都拥有或者通过租赁的方式使用住房。即使是在城里没有落户的2.26亿农业转移人口，他们中的一部分人也在就业的城市或者是家乡的县城或小城镇买了房。涉及到这么多人“钱袋子”的一项税收，肯定需要精心设计，兼顾各方面的利益诉求。
那么，是不是在城市里所有有房有地的人都要被征税?我个人认为未来的政策设计可能不会是这样。可能更倾向于向富人征税，比如用单套房和多套房的不同征税办法来调节贫富差距。例如一套房不收税，两套房少收税，三四套多收税，从而完成收入分配的调节。
如果把多套房征税的原则明确下来，可能不会影响到太多人口。比如，如果对两套房以上收税，制定更为具体和明确的办法。假设我们的操作方法定得相对合理，更多兼顾富人和穷人的差别，把征税的对象更多倾向于富人，是可以做到的。这样既可以降低新增投资住房的预期，现实中也不会引起太大的社会反响。
但是，如果仅仅对富人征税，并不能达到扼制、缓解房价过快上涨的效果，因为涉及的人群太小，全社会的投资心理不会发生很大的改变。
另外，在征收办法上，新房子能收，老房子能不能收?许多学区房都是上个世纪六七十年代建造的，虽然很老，但价格昂贵，政府增加了这么多对公共设施的投入，自然会影响住房的成本和收益。拥有学区房可以上好学校，会形成巨大的额外收益，直接影响到房价，那么纳税是正常的。如果购房者无力承担这笔税费，可以卖掉，这也体现出一定的公平性。
需要看到，房地产税制度不可能刚开始就设计得非常理想。征税涉及到很多人的利益，一定会有人反对，不像减税，人们都高兴，只有财政部门有压力。但只要把征税限制在一定范围内，避免社会广大群体的激烈反应，就能够稳步推进。
十九大提出房地产税的问题，到现在都没有急于推进，与我们经济发展的外部环境和内部经济发展的势头有关，是最稳妥的考虑。
《财经》：对拥有多套房产的人征税，但他们对征税可能并不敏感，税收调节作用是否能够很好地发挥?
李铁：征收房产税只是释放一个信号。对多套房征税只是税收的一个手段，而且税率可以是累进的。同时，征税对投资房产的人会有影响。这一税种开征后，购房者要考虑资金成本、银行利息、可能的基金收益，去比较各项因素。
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