富力地产竭力自救 还债180亿债务警报仍未解除

　　跨入2021年，陷入债务泥潭的富力竭力自救。

　　1月5日，富力地产公告完成两笔债券兑付。其中，将在1月11日到期的“16富力01”，总规模60亿元，本期债券利率7.2%，按此计算，利息为4.32亿元;以及原计划在2023年1月2日到期摘牌的“18富力10”，已经全部回售，涉及回售金额70.2亿元，利息4.91亿元。

　　1月4日，富力公告债券“18富力08”全部登记回售。“18富力08”总规模40亿，票面利率6.58%，原本将在2022年12月3日到期。

　　资金紧张的富力连续兑付本次超过180亿的债券，钱从哪里来?上月底的几笔股权质押似乎可以给出答案。

　　2020年底，富力将其持有的广州天力建筑90%股权、广州圣景房地产25%股权、广州富景吉山房地产50%股权，全部质押给了广州城投。有市场观点认为，上述三次股权质押为富力换回50-100亿的现金。

　　这三家公司对应的底层资产分别为富力地产旗下的建筑公司、富力集团总部所在的富力盈凯广场，以及广州天河吉山村旧改项目，涉及富力不动产、旧改、建筑三大板块。其中，吉山村旧改项目系富力在2020年11月刚刚拿下的旧改项目，与合景泰富分别持股50%，项目改总成本预计将达到206亿元。

　　广州城投由广州市国资委全资持有，此举也被理解为广州国资出手纾困。值得一提的是，2020年11月底，广州城投刚刚为恒大纾困，出资100亿参与恒大战投。

　　更早之前，广州城投曾出资参与保利地产旗下项目。工商信息显示，2020年初，珠海联涛股权投资基金有限合伙企业，注册资本由1000万增加至30001万，其中广州城投出资3亿，保利旗下珠海孚厚基金出资1万。连续牵手保利、恒大和富力，广州城投的合作对象非常明确：三者均为广州本地头部房企。

　　1月4日，富力公布了2020年全年销售业绩，虽然仍是广州房企中的前列位置，但早已没有“华南五虎”的风光。2020年富力累计实现权益签约销售金额约1387.9亿元，同比增长0.43%，相比1520亿元的销售目标完成了九成多。

　　值得注意的是，富力在年尾突击打折抢收。12月底，富力内部75折售房的消息满天飞。当月，富力完成合约销售215亿元，环比增长47%，同比增幅达到20%。

　　事实上，最近两年富力的销售增速已经明显放缓。2017年-2020年，富力分别实现合约销售818.6亿、1310.6亿、1381.9亿和1387.9%，同比增速分别为35%、60%、5%和0.4%。

　　2017年，富力从万达手中收购了77家酒店，让自己成为全球最大豪华酒店业主。但重资产且须长期投入的酒店业务不断侵蚀着富力的利润。数据显示，从2018年起，富力的酒店营运业务一直处于亏损。2020年受疫情影响，酒店业整体进入极寒期，上半年富力酒店业务营业额从上年的33.42亿降低至13.96亿。

　　销售降速、酒店亏损，反映在业绩上是富力2020年业绩大跌。2020年前三季度，富力实现营收500.38亿元，同比下降0.96%;实现净利润41.22亿元，同比下降9.15%。

　　富力下滑的业绩和紧绷的资金链，让评级机构纷纷对其下调评级，这直接导致金融机构敬而远之，进一步加剧了富力的债务困窘。