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全球房价对比 就是这么现实

sohu 2016-03-31

  上世纪90年代日本房价泡沫破裂,2008年美国次贷危机引发全球金融危机,归根结底都是因为人们相信房价“只涨不跌”。前段时间,国内新一轮试图去库存的房市刺激政策让本就没什么库存的一线城市房价再度飙升,而迫切需要去库存的三四线城市既没能如愿以偿去库存,房价也没太大回暖迹象。紧接着,收紧楼市的政策开始出台。

  瑞银(UBS)最新发布的“全球房地产泡沫指数”报告显示,全球顶尖城市的房地产泡沫风险陡峭攀升。瑞银在报告中指出,泡沫指数超过1.5就意味着该市房地产有泡沫风险。欧洲城市所有房地产超过了合理估值,其中伦敦房市是欧洲最被高估的市场,也是全球楼市泡沫风险最大的城市。且不说买房遥遥无期,普通伦敦市民眼下租房都是个问题。有数据称,去年伦敦市每月房租均价涨至1596英镑,同比增长11%。而伦敦市民税后月薪中值为1965英镑,仅房租就相当于税后月收入的80%。这意味着,在交完房租以后,一个在伦敦租房的普通居民只剩下不足400英镑来应付衣、食、行这些开销。除了伦敦,英国其他城市的房租同样高涨,英格兰西部海滨城市的月均房租均同比增长18%。

  中国香港紧随其后,位列第二,泡沫指数为1.67。在过去的一年里,香港实际房价存在巨大波动,出现过高达两位数的年度增长,也出现过零增长。房价收入比达到创纪录高位,为21%,而房价租金比也触及不可持续的水平,为33%。一个面积很小的房子在香港动辄就要数百万甚至上千万港元。二手房平均每平方米要卖10万港元以上(约合83940元人民币),面山、望海等景观较好的户型更是直冲每平方米20万港元。香港租金也贵到离谱,三房一厅,月租要4万多港元(约合人民币33576元)。房价就像是套在香港普通民众头上的枷锁,面对高房价,香港人想的办法是提高容积率,楼房建高,户型设计节约空间,将房子尽可能变小,住进去更多人。所以出现很多迷你户型,30平方米塞进一家三口很是常见。

  相比之下,美国的金融中心,包括纽约和波士顿,都处于合理估值状态,芝加哥与历史轨迹相比甚至是被低估的,应有提升空间。旧金山得益于外需和快速增长的硅谷经济,房价略有泡沫。不过,德意志银行在报告中表示,即使在美国,泡沫也见端倪。商业房产的价格超过上一个峰值的13%,而农地价格在过去十年翻了一番。

  紧邻美国的加拿大房价迅速窜升。据温哥华房地产管理局数据,2月,温哥华独立房屋平均价格同比暴涨30%,至180万加元(约合人民币888万元),销售量跳涨了37%。包括温哥华西部在内,部分地区的平均房价达到300万加元(约合人民币1480万元)。加拿大国家银行最新计算显示,2015年如火如荼的温哥华房地产市场中,中国买家占比约达三分之一。该银行金融分析师在一份报告中称,中国买家2015年共计投资127亿加元 (626亿人民币) 用于在温哥华购置房产,占这座加拿大城市房产销售总额的33%。在同样火热的多伦多房地产市场中,去年中国买家用于购置房产的投资额占房产销售总额的14%。

  亚洲地区,日本的土地价格在去年出现了8年以来的首次上涨。外国游客数量的不断增长推动了日本大城市商业地产的强劲需求,日本国土交通省周二发布的数据显示,2015年日本地价上涨0.1%,这是2008年金融危机以来首次上涨,也是上世纪90年代初日本房地产泡沫破裂以来第三次上涨。在东京,去年商业地价平均上涨2.7%。随着中国和其他亚洲国家游客数量的激增,银座和其他游客经常光顾的商业区地价普遍呈两位数上涨,其中东京银座地价上涨了18.6%,达每平方米4010万日元 (约合人民币232万元)。

  截至去年9月中旬,上海的商品住宅成交量已经连续五个月超过120万平方米,远超过每个月的供应量。今年2月份上海住房均价为每平方米41801元人民币。尚海湾、仁恒河滨城等高档住宅区的房价每平方米均超过90000元。金融界网站列举了2016年2月份上海主要区住房均价,老静安区为每平米100378元、黄浦区86716元、虹口区77648元、徐汇区73798元,浦东新区41170元。对比下来,上海静安区住房均价已接近曼哈顿的水平,其他区则与曼哈顿还有一段差距。2015年第四季度曼哈顿公寓的平均销售价格为17601美元,折合人民币为114230元。

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