上海楼市调控政策陆续出台 收紧信贷加速楼市降温

　　二手房“跳价”成常态、新盘摇号人数动辄两三千、学区房争夺战再度升温……从2020年底开始，此前一度沉寂的上海楼市再度出现升温迹象。为应对此轮上涨，新房摇号采用计分制度、提高对外销售住房增值税征免年限、法拍房纳入限购、信贷收紧给楼市“降火”，监管层接连出台调控组合拳。

　　上海楼市动向是观察中国房地产市场的一个窗口和样本。新华财经记者在沪调查发现，调控政策陆续出台对上海楼市此前存在的乱象和投机炒作之风有一定打压，更为重要的是，此次出台的政策针对性较强，对市场预期及购房者心理均产生一定影响，楼市降温趋势初步显现。业内人士预计，随着房地产市场进一步规范，未来，购房者自住需求将得到更好保护。

　　新房、二手房价格“倒挂”逼出计分摇号大招

　　“计分达到了62.3分，妥妥地进入摇号范围，要是没这项规则，真不一定能入围。”在上海工作两年的秦先生对新华财经记者说，他参与了2月初开始售卖的上海宝山区沪太路经纬城市绿洲家园三期项目的认筹，而这一项目也是上海最早试点新房摇号计分制的楼盘之一。

　　2月6日，上海市闵行区“永康城浦上雅苑”、宝山区“经纬城市绿洲家园三期”、嘉定区“峰范嘉苑”3个楼盘正式启动公开认购，试点新房摇号计分制。

　　在上海闵行区“永康城浦上雅苑”，记者看到，排队人数达到十多米。售楼处工作人员说，尽管最终参与人数比例肯定会超过1比1.3，但比试点前参与人数大幅减少。

　　此次试点的计分制，计分办法综合购房人拥有的住房状况、5年内在沪购房记录、家庭婚姻状况、户籍以及在沪缴纳社保等情况进行综合计算。并最终按计分高低排序选取进入公证摇号选房的人员名单后，其余认购人不再进入这一环节。

　　按照计分规则，家庭、户籍、购房人拥有的住房状况、5年内在沪购房记录等四大因素合计为基本分。如果购房者全部满足四个条件，也就是上海市户籍、家庭购房、目前无房、5年内无交易，可以得60分。在上海缴纳社保则从2003年1月开始计算，每缴纳一个月社保增加0.1分的计分。

　　据悉，最初试点的3个盘的入围摇号比例定为1比1.3。举例来说，上海市闵行区“永康城浦上雅苑”此次上市房源为498套，按照1比1.3比例，以第647名的分数来确定新房摇号名单。入围后，所有入围者摇中概率均等，不再考虑此前一轮分数高低。

　　出台计分摇号制度，和上海新房、二手房价格“倒挂”导致新盘火爆直接相关。以“永康城浦上雅苑”为例，其价格约为每平方米4万元左右，而根据中原地产的数据显示，2021年1月份，上海闵行区均价为7.87万元。业内人士称，由于新房价格管控，导致新房价格显著低于周边二手房价格。

　　某楼盘中介人员说，对购房者来说，“新盘是买到就是赚到，比大部分理财都好。”在这一大背景下，上海此前多个新盘都出现200套到300套房源，2000多人甚至3000多人认筹的景象。

　　今年初，上海一位博士在4次参与摇号失败，买不到房的情况下，实名建议修改上海的认筹摇号规则。这一举动引发舆论广泛关注。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进说，此次政策实际上和此前的“博士生抱怨摇号难”事件有关。计分购房制度体现了购房排序的导向，是当前特殊住房交易时期体现公平导向的住房分配制度，能够真正保障刚需购房群体利益。