2019年房价走势预测：三四线城市或成房企战略要地

　　综投网(www.zt5.com)05月05日讯

　　随着房地产市场因城施策的实施，以及人才引进结合户籍政策的导入，房地产市场将不再仅仅依赖于政策端的一纸条文，灵活和分层调配的形势愈发明显。在4月19日，中央经济局会议重申“房住不炒”的调控基调下，房地产市场的发展趋势再生变数。

　　结合已发布2018年财报的TOP30房企市场展望来看，多数房企坚持看好一二线城市的抗风险能力，而对于三四线城市的判断分化最明显。阳光城(SZ：000671)董事长朱荣斌在2018年业绩会上明确表示，回归一二线已是房企共识;旭辉(HK：00884)董事长林中也判断，2019年一二线楼市稳健且可能会迎来局部微升，三四线城市下降;而包括碧桂园(HK：02007)、荣盛(SZ：002146)等房企则表示看好三四线城市。

　　在一二线城市政策持续收紧的环境下，部分三四线城市主动推出人才引进策略，再次激发市场活力。在此多变的市场行情下，历年的市场规律将不再适用，这对于房企而言，也是个新的挑战。那么，在新的投资策略上，房企们会如何应对?

　　一二线城市升温，政策端加紧收缩节奏

　　一季度房地产市场回暖之后，部分城市土地市场行情飙升，其中又以二线城市的升温迹象最为明显。公开资料显示，4月23日至25日的3天时间里，热点二线为主的城市卖地金额超过780亿。其中，武汉成交超过200亿，合肥于3月25日一天内，就成交了132亿土地出让收入。

　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产指出，二线城市人口流动的限制完全放开，又有较好的产业基础，是房地产行业市场格局调整中的“机会之地。”

　　以中海地产为例，2018年，其主要于环渤海的二线城市拿地较多，如青岛、长春、北京、济南的拿地规模均达到了百万以上。其中，青岛的新增建筑面积更是达到了279万平米，占到了总量的16%。

　　根据已经披露2018年财报的TOP30房企土储情况来看，2018年新增一二线土储占比超过80%的有5家企业，其中，中海地产(HK：00688)一二线城市新增土储占比高达92.11%，而其也在发展过程中多次提及，始终坚持布局一二线的策略不变。

　　值得玩味的是，万科(SZ：000002)等房企则以计提存货准备金额的方式，彰显了其对三四线市场的态度。万科年报显示，2018年存货跌价准备为23.1亿元，共计提12个项目，其中7个位于三四线城市。与此同时，绿城中国(HK：03900)则采取了“已竣工可出售物业减值亏损”的方式，预计三四线市场的项目，亏损额将达到1.2亿元。

　　对于房企如此明显的城市分化态度，易居研究院智库重心研究总监严跃进向蓝鲸房产分析表示，这体现了房企对此类城市后续市场看空的心态。

　　此外，在一线城市土地市场持续收紧的情况下，加大对二线城市的投资成为不少房企的选择。如中海地产新增二线城市占比达77.23%，龙湖集团(HK：00960)新增二线城市占比高达84.6%，招商蛇口(SZ：001979)、正荣地产(HK：06158)、泰禾集团(SZ：000732)、中国金茂(HK：00817)、融信中国(HK：03301)等房企的土储贡献，则大部分源于二线城市。

　　从市场层面来看，房企们坚守“强二线”与“新一线”战略并不意外，但从政策层面来看，一二线市场的高温行情却未必会持续。4月中旬开始，包括西安、合肥、长沙等城市相继迎来相关收紧政策。包括西安、合肥均在公积金上做出收紧调整，例如合肥认房认贷、首付提高、二套房贷款最高额度从80万降至60万;西安暂停外地公积金提取，结清首次购房贷款后再贷款首付不低于40%等相关调整;而长沙则停止了对二套房的契税优惠政策。

　　4月19日，中共中央政治局会议再次重申，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。当晚，住建部即刻表示，已对一季度地价、房价波动幅度较大的城市进行了预警。