北京房价走势分析：去年房价普跌 东西城价格坚挺

　　综投网(www.zt5.com)1月10日讯

　　2019年北京二手房市场继续保持2017年以来的低温态势，全年交易量较2018年小幅下滑，成交均价则趋于平稳，市场整体稳中有降。业内预计，2020年全年二手房成交量依旧稳定在15万套左右，价格波动在5%以内。

　　成交约14.5万套 同比降5.5%

　　据我爱我家、北京中原统计显示，2019年北京二手住宅共成交14.5万套，相比2018年的15万套下降5.5%，但仍高于2017年的13.6万套。

　　自2009年北京二手住宅网签量首次超越新房，市场便跨入存量时代。据我爱我家统计显示，近三年交易规模一直低于平均水平，保持在13.5万-15.5万套之间，但高于2011年、2014年的低谷。

　　从2019年每月的走势看，据麦田房产统计显示，1、2月份受元旦、春节假期影响，市场表现冷清。进入3月份，市场呈现明显的“小阳春”升温势头，连续三个月交易量在13500套以上。之后的5个月，市场再度进入平淡期，月度交易量在12000套上下微微波动。不过，随着房源量增加及业主报价松动，前期积压的潜在需求逐渐释放，年底交易量现翘尾现象。

　　在房价方面，据我爱我家北京交易数据显示，2019年北京二手住宅平均成交价格为56038元/平方米，同比2018年下跌0.64%。实际上，进入存量时代后，北京二手房价持续上涨，2017年最高攀至60825元/平米，2018年出现拐点，十年首次下跌，2019年则再度下探，但幅度很小，与2018年基本持平。

　　从每月走势看，我爱我家北京交易数据显示，2019年3月从5.3万余元/平米上涨到5.8万余元/平米，此后有涨有跌，最高未能突破5.9万元/平方米，7月过后逐月下跌，年底重新跌回约5.3万元/平方米。

　　此外，从北京麦田二手住宅价格监测数据来看，2019年挂牌均价，同比2018年下降约5.7%，各月份间小幅波动。价格之所以走低，麦田房产分析认为，2019年“房住不炒”政策方向未变，购房者对价格预期平稳，观望情绪浓厚，二手房市场呈现房源供应量大于需求的特征，卖方需要小幅降价来达成交易。

　　房价普跌 东西城价格坚挺

　　从区域成交量来看，据北京中原统计显示，怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟、石景山等6个区域成交量同比上涨。其中，怀柔区涨幅最大，同比上涨33%;其余10个区成交量均有下跌，其中，昌平区降幅最大，同比下降18%。

　　各区域房价方面，据我爱我家北京交易数据显示，2019年北京二手住宅交易量较大的11个区里，成交均价从高到低依次为西城、东城、海淀、朝阳、丰台、石景山、通州、大兴、昌平、顺义、房山，西城区以103158元/平米的均价高居首位，城六区的价格仍明显高于其他远郊区域。

　　其中，东城西城的二手房价格最为坚挺。与2018年相比，除西城价格上涨3.04%，东城价格上涨0.95%外，其他各区2019年的二手房价格同比均有下跌，其中，房山跌幅最大，为5.53%。

　　高压政策下房价下跌，购房者陷入观望。据贝壳研究院统计，调控前北京购房者买到一套房子平均需要40天，调控后成交周期持续拉长至三个月以上，客户快速成交率亦由64%降至36%。随之，购房者在交易中的地位逐渐提升，反映其价格谈判力的议价空间由调控前不到2%的水平，升至2019年底5%的水平。

　　购房者的观望，亦导致业主卖房难度加大。贝壳研究院统计，2019年底，北京链家库存房源的去化周期达18.5个月，业主想卖掉手中的房子平均需要近4个月。2019年北京链家成交房源的末次挂牌均价为519万/套，而成交房源均价为500万/套，这意味着，从谈判到成交过程中，业主还需要降价近20万。