疫情后房价会跌吗？房企扛的住吗?

　　综投网(www.zt5.com)3月9日讯

　　一场突如其来的疫情，让楼市几近“冰封”。

　　“春季的返乡置业、年后的小阳春，基本都没了。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲说。

　　按照惯例，每年这两三个月，楼市都会有一波购房小高峰，特别是三四线城市的楼市，受益于返乡潮，会涌现出不小的购买力。

　　房企扛不住?

　　这段时间，继恒大之后，大部分房企都早早搞起了花式营销，直播售房、无理由退房和大手笔折扣……轰轰烈烈拉开了阵势。

　　是什么让他们如此紧张?

　　其一，销售回款少。

　　全国打响疫情防控攻坚战之后，除了餐饮、旅游、影视等行业，房地产也受到了显著影响，至少有60个城市的售楼处暂停开放。

　　实际上，春节之后的北京、广州等地，房企已经陆续开放线下售楼处，但据《财经国家周刊》记者了解，目前看房需要严格预约，实际到访的人数非常少，成交的也大多是节前意向很明确的老客户。

　　而房企所谓的线上售楼，也是雷声大雨点小，真正能转化多少也要打个问号。

　　“来到直播间的粉丝几乎没有客户，多是同事捧场。”一位刚刚“下线”的置业顾问说，与网红相比，他们缺少主播经验，无法与用户形成共鸣，直播渠道又是自家小程序，说得天花乱坠，但实际没太大用。

　　这也是大多数房企直播售楼的状态。

　　房子卖不出去，销售业绩和现金流自然要受影响。

　　以全联房地产商会调研的某家房企为例，春节期间单月销售减少80亿元，以往每月可获贷款40至60亿元，如今贷款金额也遭腰斩，单月资金缺口将达到100亿元以上，这还不算企业人员工资、待支付工程款、利息费用等其他刚性支出。

　　其二，债务压力大。

　　2020年，中国房地产行业处于债务的集中兑付期。

　　克而瑞报告显示，今年95家房企年内到期债券将超过5000亿元，较2019年上涨45%。从利息支出情况来看，统计的70家房企每月利息总支出将超过350亿元。

　　不同于其它行业，房地产公司大部分都是高负债比例，每天的利息最多能以亿为单位计算。“不能销售、不能开工，但是贷款利息不会少，没有回款就没钱还利息。”一位中型房企的财务负责人表示。

　　具体来看，融资成本高、净负债率较高、短债占比高的房企，受疫情的影响较大，比如荣盛发展、奥园、融创等。

　　还有另一类房企，影响也较大，即在湖北地区土地储备规模比较高，特别是湖北当地的民营房企。

　　这两大因素，构成了未来一段时间房企降价最大的动力。

　　58安居客房产研究院分院院长张波认为，不少企业现金流都很紧张，中小房企会面临破产重组，建议能卖一套是一套。

　　他说，“这一波较量之下，掉队的、周转回款跟不上的房企就会滑落下去，业内分化将更为明显。”

　　阳光城集团执行副总裁吴建斌说，房企现在要“狠抓现金流”，特别是注意盘活一些历史“内存”，重点聚焦在应收款的催收、监管资金的盘活等方面，销售上能卖多少卖多少，同时，运用好政府的各项“纾困”政策。

　　“卖房子很讲究时机，特别是在市场变化的转折点。”一位房企的营销部门负责人说，“早一步行动(打折、优惠)，就能锁定更多的客户，也为后期生产恢复和业绩稳定，提供重要保障。”