买房评估价高于成交价有什么利弊？房子评估价受什么影响

　　综投网(www.zt5.com)9月12日讯

　　对于一些准备购买二手房的朋友们来讲，如果之前没有购房经验的话，往往很容易混淆二手房的价格，其实二手房有评估价格，这个价格直接会影响到你的首付款，所以二手房交易有时会出现评估价高于成交价的情况，那么，评估价高于成交价利弊有哪些?二手房房价评估标准有哪些因素?

　　评估价高于成交价利弊有哪些?

　　一般评估价都会高于成交价，因为贷款是按照评估价的成数来贷的，所以没有什么好处和坏处之说。

　　1、利处：因为贷款贷的钱就是按照评估价来，所以首付可以付少一些。具体计算方法应为贷款额是成交价-(评估价*70%/80%)=首付。另外，也对以后卖房也会有好处。

　　2、弊端：房子的过户费相对来说高一些。虽然可以贷款的额度比较高，首付少，但是后面的压力比较大，需要还款的钱也不少。为此，也存在一定的风险。

　　二手房房价评估标准有哪些因素?

　　1、房龄：房屋新旧程度，决定房屋的价格。房屋从修建完毕后，就开始进入折旧期。在进行二手房交易时，要计算房屋折旧费。一般砖混结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2%左右。

　　2、户型：套二、套三的正规户型比较好，反之，形状不规范的户型或者套型过小，都会降低房价，一般减去5%到10%。

　　3、楼层：楼层的高低也会影响房价，在中间部位的房屋最好卖，如果再往下或者往上的楼层价格都会打折，要是底楼带有户外花园，或者顶楼带有屋顶花园，价格会增加不少。

　　4、朝向：南北朝向的房子最好，对于朝向不好的房屋评估时要减去2%到5%。

　　5、装修：装修时间在5年内的房屋价格会高些，要是装修比较好，成色又好，需要加10%。

　　6、物管：物业管理好的小区，房屋的价格会比较高些。

　　7、位置与地段：房屋位置和地段非常重要，要是居住环境幽静的地方，要增加5%左右。

　　8、配套：在选择二手房时，要重点考虑房屋周边交通情况、医疗、教育、购物等配套基础设施，要是房屋周边的设施配套不全，那么按照比例减少5%到15%。

　　9、市场：二手房价格还要考虑到市场效应，一般地铁房或者学区房都比较深受人们喜爱，因为价格水涨船高，在往前十几年推，根据市场不同变化，对抢手房源提高5%左右。