金辉控股开启赴港IPO之旅 多元化拿地降本提利

　　截至2019年底，金辉控股所持土地储备总建筑面积为2667.44万平方米，其中93.4%位于二线城市及核心三线城市，主要分布在长三角、环渤海、华南、西南和西北等以“人才吸附”为重点战略的城市。

　　进行资产换仓的同时，金辉控股管理层开始在降低造价成本、细化产品定位和提升溢价能力上下功夫。自2016年以来，公司研发了四大产品线，分别为契合城市主力中青年客群的“优步系”、改善型产品线“云著系”、聚焦一二线城市核心地段面向城市高净值人群的“铭著系”高端住宅，以及城市综合体“大城系”。叠加此前低成本获取的土地，即使面临这两年房企普遍遭受的限价政策，金辉控股也有在销售定价上获取更多“话语权”的能力。

　　正如金辉控股管理层曾向《证券日报》记者所示，“企业最核心的还是要赚钱，盈利是重要基石。我们开发的每一个项目，都有严格的利润指标要求，测算达不到标准的，一律不能通过。”

　　不得不说，一般开发商跨越千亿元规模之后才开始注重产品溢价能力，但“兼顾利润和规模平衡发展”“打造数个百亿元量级区域公司”，降低拿地成本提升产品溢价率等战略举措，是当前TOP20房企的典型组合打法之一，但却是金辉控股近几年早就在落实的目标。

　　抓回款降负债谋安全扩张

　　在金辉控股内部，重点关注的高质量增长指标还有对现金流的把控，这体现在去化率和回款率指标上。

　　尽管在招股书中未有披露，但此前发布的《金辉集团2019年公司债券半年报》显示，金辉已完工项目销售平均去化率达96%，在建项目平均去化率达87%，预收款项达到554.98亿元，增幅34.35%，平均回款周期35天，高于行业平均水平。

　　而对于走在IPO道路上的金辉来说，与其他闽系房企相比，在资金运作、外部资金获取和加杠杆方面，是相对比较健康的。在金辉集团内部，即使在横纵扩张方面需加大力度，但财务安全仍是底线。

　　以扣除合约负债额后的资产负债率来计，金辉控股近三年的实际负债率逐年下降，从2017年的62%下降至2019年的47.73%。而根据数据整理，截至2019年6月底，25家预收款最大的A股上市房企扣除预收款后的资产负债率中位数达到了51%。

　　另据招股书显示，截至2017年、2018年及2019年年度末，金辉控股的银行借款、其他借款及公司债券总额为335.1亿元、387.2亿元及427.5亿元。其中一年内到期部分分别为127.5亿元、231.6亿元及180.2亿元。一年期占比分别为38%，59.8%及42.1%，短期债务结构得到优化。

　　实际上，近三年来，为了保持在合理负债结构下实现规模发展，金辉控股下了颇多功夫。比如，与地产信贷活跃的金融机构签署了“总对总”战略合作协议，积极拓宽小公募、境外美元债和购房尾款ABS等新型渠道，提升“找钱能力”，以及寻找新的合作伙伴，通过股权合作或者股权类融资，合理降低有息负债，降低融资成本等。

　　对此，有业内人士称，若金辉控股成功登陆资本市场，融资渠道将进一步变宽，融资成本也将进一步降低，助力其提升盈利能力，资本结构也会得到进一步改善。更重要的是，准千亿元规模档口赴港IPO，这是在35家房企跨入千亿元阵营的市场格局中，想要弯道超车的良机。

　　当然，是否能得到投资者的充分认可，能否顺利实现IPO，能获得多大规模的募资，上市之后股价表现如何……这都有待资本市场的考验。

　　(文章来源：证券日报)