越秀服务赴港IPO 难逃中型物企破圈难题

　　越秀地产旗下物业板块于2月10日提交了港股上市申请，时间点刚好卡在农历春节的前一天，不会引起太多关注的低调姿态表明了越秀服务此番上市的态度。

　　从规模来看，越秀服务在管面积32.6百万平方米，2019年净利润不超过1亿，属于中型物管。公司主营收入构成为时下流行的“商业+非商业”，商业运营由于盈利高近来颇受青睐，但各方面数据显示越秀服务的商业运营版块盈利偏弱。同时，这家有着国企背景的物企也有严重的母公司依赖症，未来战略方向尚不清晰。

　　面积增长缓慢 中型物企如何破圈?

　　越秀服务的主营业务由两部分构成，商业物业及非商业物业。非商业物业即包括住宅物业、公共场所及工业园业态，商业物业即包括写字楼、购物商场及专业市场。对不同的业态提供基础的物业管理服务及相关的增值服务是公司目前主要的营收来源。

　　2019年，越秀服务实现总收入为8.96亿元，其中非商业物业管理及增值服务收入占比为67.3%，商业物业管理及运营服务收入占比为32.7%。

　　分业务结构来看，两个板块目前营收占比最大的均是基础的物业管理服务，非商业物业管理服务贡献收入比例为30.5%，商业运营及管理服务贡献收入比例为28.1%。

　　而从同比增速来看，为冲刺上市贡献最大的是非业主增值服务。2019年、2020年前9个月分别同比增长69.8%、98.4%，远超同期总营收17.5%、27.6%的增速。该业务的收入占比也从15.9%提高至25.9%，提高了10个百分点。

　　非业主增值服务主要包括(i)案场及示范单位管理以及交付前支持服务;(ii)车位销售协助服务;(iii)配套物业租赁服务;及(iv)前期规划及设计咨询服务。服务的客户对象主要是房地产开发商。这也变相说明越秀服务近年来增长并不由面积驱动。

　　面积数据显示，非商业物业同期在管面积分别为17.4百万平米、19.6百万平方米、22.6百万平米，新增在管面积为1.1百万平米、2.1百万平米、3百万平米，在动辄增速超过10百万平米的龙头面前不够看，在中型物管中也不算佼佼者。另一边，商业物业在管面积始终在2.3百万平米左右。

　　截至2020年末，越秀服务总在管面积为32.6百万平米。克而瑞统计2020年TOP 10物业企业在管面积门槛值为1.87亿平米，TOP 50在管面积的门槛值为4010万平米。越秀服务规模处于中型物企队列。2019年越秀服务实现净利润9321万元，排上市物企30名开外。

　　作为一家中型物企，越秀服务同样面临突破增长的难题。结合前文介绍，越秀服务目前核心业务还是基础物业管理服务，这项服务不同于增值服务，增长主要依赖于新增面积。正如原正荣服务总裁黄亮所说，腰部物企面临的压力不小。跑得慢听到的都是骂声，跑的快听到的都是风声。是依靠规模增长，还是加大增值服务投入?

　　小编注意到，越秀服务市场定位咨询及租户招揽业务在2019年出现了负3%的增长，这对于一个有着国企背景的物管公司来说是一个危险信号。