海南现房销售制度解读 预售和现售有什么区别?

　　因此预售就是让开发商在房子竣工之前，就让购房者付首付，还房贷，从而提前获得资金回笼，加快资金周转速度，但是风险却转嫁给购房者和银行，比如房屋质量问题、房贷断供等。

　　谁不想赶紧拿钱走人，获利了结呢?要知道，根据《商品房销售管理办法》规定，商品房现售的条件比预售要多3条。这几十个字的背后必然要大幅增加开发商的成本，换做谁都更倾向预售。

　　在以前住房短缺时代，预售对提高房企周转速度，有效促进住房供给，对盘活购房需求和经济有着正面的作用，但随着房价的非理性繁荣，这种制度逐渐弊大于利。

　　早在18年9月，广东省房地产协会曾向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，“建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售”，但后来住建部宣布情况并不属实，最终不了了之。

　　为什么?因为那时中国经济还没有做好经济下行和贸易挑战的准备，房地产还不敢乱动。如今在海南试点，可谓是开了先河，这是高层对楼市态度又一次大转变的明确信号!

　　对于楼市和房企意味着什么?

　　1、此次《通知》最大的亮点在于预售制度的取消。对于房企来说，将增加房企资金压力和降低周转率，因为房企首先需要足够的资金来保证房屋合格可交付使用，拎包入住。这么一来将直接导致资金回笼周期延长，资金周转风险增加，从而降低房企拿地欲望。拿地欲望弱了，也间接地冲击了地方土地财政的空间。

　　对于购房者来说，购房可以真正做到“一手交钱一手交货”，所见即所得的公平交易。而在此前，购房者从开始签合同到最终拿到不动产证，往往需要2年甚至更长的时间。

　　2、预售制度是房地产行业重要的经营杠杆，而取消预售将对中小房企的经营提出了更高的要求，行业龙头将具有更多资源和资金优势，中小房企难免会被收并购，行业集中度或将继续提升，但另一方面，也有利于化解行业长期杠杆风险，整体降低行业风险溢价。

　　3、海南的土地供应一直偏紧，据中国土地市场网网站显示，海口市2019年住宅用地仅为155.57公顷，而在住宅用地供应中，主要是回迁安置房、人才房以及少量的商品住宅。同期海南商品住房用地仅583.35亩。同时，海南房地产开发情况整体较弱，存量土地很多，一旦施行现房销售，意味着未来新开商品住宅供应会越来越少，短期或利好房价。

　　4、海南摆脱对房地产依赖的调控给了全国一个很好的榜样。海南自2018年调控以来，多项指标显示调控成效明显：2019年全省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售均价保持在1.5万元/平方米左右;生产总值增长5.8%，剔除房地产业后增长6.3%;固定资产投资与地区生产总值比例下降至59.6%。

　　千万不要小瞧海南的力量，如果海南这条路走通了，必将成为全国房地产市场历史性调整的宝贵经验和样本。

　　结语

　　一方面，海南本次调控，不排除近期海南或会出台较大力度的红利政策的可能性，高层为了避免市场炒作而提前出台政策压制。毕竟海南将建立高水平的自由贸易港，而自由贸易港对应的楼市制度、税收制度等等都是不一样的。

　　另一方面，由于疫情，在很多人寄希望于楼市重新放松调整时，海南“反其道而行”，透露出这个很关键信号：房住不炒。

　　购房者“任人宰割”的日子不多了，真正意义上房住不炒的那一天指日