楼市再传收紧信号 房企三条红线是什么？房企未来如何？

　　楼市再传收紧信号已经是近期大家的直接感受，从7月开始各种层级针对房地产调控的会议基本没有停止过。不过最让人感觉到有效果，让人感觉到“动真格”的还是8月20日央行和住建部约谈部分房企传出“三条红线”的消息。这则消息出来后让不少房企“亚历山大”，从现阶段来看不少房企也加快了自己回款力度，试图在降低自己的有息负债比例。借此机会简单谈谈我的观察。

　　从目前房企的表现来看，哪怕没有明确公布“三条红线”，毫无疑问这件事情已经成为一种共识

　　开始之前跟大家分享下这次“三条红线”的主要内容：

　　1. 剔除预收款后的资产负债率大于 70%;

　　2. 净负债率大于100%;

　　3. 现金短债比小于1倍;

　　针对房企的实际“踩线”程度，分为4档：

　　1. 红色档：三条红线全中招，接下来不得有增加有息负债;

　　2. 橙色档：踩到到了两条红线则有息负债规模年增速不得超过 5%;

　　3. 黄色档：只有一条红线超出阈值，有息负债规模年增速不得超过 10%;

　　4. 绿色档：即便全部指标都及格，有息负债规模年增速也不得超过 15%;

　　这则消息出来后引发的轰动绝对不亚于历史上任何一次房地产调控，对于现阶段房企的“高负债、高周转、高杠杆”的运营模式是一种直接的“踩刹车”。这个也被解读为在7月底国务院副总理韩正组织10个城市座谈会后，央行和住建部2020年的第一次联合行动。

　　其中，对房地产融资的管理，主要是以“三条红线”为标准，具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。

　　作为一个资金密集型行业，长期以来，房地产企业习惯了举债发展。在行业的“黄金时代”，通过阶段性的高负债来实现高增长的案例，始终存在。但与此同时，高负债也拖垮了一些房企的资金链，同时对金融安全构成威胁。

　　近年来，随着房住不炒的理念深入人心，房地产迅速向居住属性回归，对负债的管理也逐渐收紧。尽管房企已在有意识地强化资金安全，但政策的收紧力度，显然超过了预期，而且从各方面来看，这都不是一个短期行为，而是常态化手段。

　　最近一段时间大家都发现了，房地产市场其实进一步面临着融资收紧的压力，我们到底该怎么看待房地产企业的发展和未来呢?

　　首先，我们要明确的是房地产企业发展的基础，已经发生了根本的变革，在上个世纪90年代早期，中国开始进行商品房改革的时候，由于整个市场都处于不确定的状态，其实中国人也不太熟悉到底什么才是商品房，所以我们看到了各大房地产企业基本上都采用了高举高打快进快出的商品房开发模式，特别是引入了香港的预售机制之后，各大房地产企业都不约而同的进行了加杠杆式的开发，这种加杠杆的开发模式，其实给整个商品房市场带来了巨大的发展速度，但是这种速度的背后也是这种模式中潜在的巨大风险，实际上对于房地产企业这种加杠杆的开发模式来说，它就有一个明显的预期，这就是房价一定会呈现出高速上涨趋势，只有房价在高速上涨的时候，这种加杠杆的开发模式才能够延续下去，但是我们明确的知道，从2016年开始，国家就已经确定房子是用来住的，不是用来炒的，房地产市场的增速开始由原来的超高速增长，向中高速来自于平稳增长的方向进行转移，房地产市场的增速已经开始换挡，原先房地产企业的发展模式，实际上已经不能够适应整个市场的发展方向。

　　其次，在这样的情况下，国家又开始明确的进行打赢防范金融风险攻坚战的三大战役，这也对房地产企业原先的加杠杆快进快出的开发模式带来了冲击，所以我们有明确的方向知道房地产企业未来再想通过这样的模式进行发展，实际上已经不现实了。对于房地产企业来说，必须要学会在新的时代用更加平缓的速度进行房地产开发，这就要求房地产企业用更稳健的现金流更低的负债率水平进行更加平稳的发展，这对于不少是不断扩大规模的房地产企业来说，就面临着巨大的市场压力。所以我们看到目前所谓的房地产企业的收紧，实际上就是这样的一个背景下的产物，从某种意义上来说，这不是一个突然出现的政策，而是从16年开始不断政策进行加码明确的过程，所以对于不少房地产企业特别是大中型房地产企业来说，其实都已经预见到了这样的政策的取向，大家也都开始进行政策的调整与适应，所以我们有充分的理由相信，在这个宏观政策的影响之下，房地产企业一定会向着更加稳健的方向发展。

　　第三，房地产企业的未来，我们到底该怎么看?其实在当前的情况下，我们能够看到中国的房地产企业正在从高速增长向中高速增长的方向换挡，在这样的过程之中，其实也是产业成熟的一个必然趋势，那么产业成熟，根据产业周期理论，我们有充分的理由相信房地产企业将会进一步进入市场集中度，不断提高房地产产业28分化的格局之中，进入这样的格局之中，越是大型的房地产企业再融资方式上面拥有更强的能力，再加上拥有比较稳健的房地产的市场布局，所以在市场上有着更多辗转腾挪的空间，而中小型房企则会面临着较大的压力，那么在市场的竞争之中就有可能逐渐退出市场，所以整个中国房地产企业一定会出现较为明确的市场分化的趋势，在这样的情况下，大型房企无疑优势更加明显，而中小型房企则需要不断的提升自己的风险防控能力，避免出现更大的风险。