无理由退房新规退的是什么？定金还是房款？

　　综投网(www.zt5.com)1月15日讯

　　近日，东莞市住建局发布《东莞市商品房认购书(范本)》(以下简称“认购书范本”)，宣布3月1日起在全市推广使用。记者注意到，该认购书范本对于买卖双方的权利义务进行了明确，并提出实施“两天无理由退定”的要求。

　　有业内人士指出，东莞发布认购书范本允许“无理由退定”，是对购房者权益的一种保护，或对购房者决策产生影响，但对市场成交量价的影响并不大。

　　“后悔期”两天，够不够?

　　根据认购书范本第七条“权利与义务的约定”中的内容，乙方(买受人)可在认购书签订之日起两个自然日内以书面形式提出解除认购书退还定金，如双方尚未签署《商品房买卖合同》的，甲方(出卖人)应当解除本认购书并退还定金。

　　另外，第七条还对甲方退还定金有相应要求，提出甲方应在乙方申请之日起20个工作日内退还定金。东莞住建局和工商局联合发文指出，列出这些条款旨在为买受人提供一个“冷静期”和“缓冲期”，避免非理性购房风险，以最大限度减少后续合同纠纷。

　　需要注意的是，此次东莞发布的是商品房认购书范本而非合同范本，所谓认购书，是指商品房买卖双方在签订预售合同或买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的确认，这种确认包括交易房屋的地址、户型面积、价格及支付方式、定金等。签订认购书后，买家需要向卖家支付定金。因此“无理由退定”意味着在认购书签订后，买家可以反悔要求退还定金，但房款的支付实际上是在商品房买卖合同签订后才会执行的，因此买家的“后悔期”并不是要求退房款。

　　从业内人士的观点来看，这些条款等于给了购房者“后悔”的机会，广东省房地产研究会执行会长韩式同认为，对于极端冲动的购房者而言，这种“后悔期”还是能够起到效果的，“如果政策行之有效的话，对于购房者的决策肯定会产生影响”。

　　但韩世同也指出，“后悔期”只有两天，相对来说偏短了些，如果是一周或15天，给购房者充分的考虑和准备，可能会更好，但若“后悔期”太长，房价发生变化，问题可能会变得更复杂。

　　地产经济学家邓浩志认为，新规是保护消费者利益的举措，尤其购房这种对家庭财产影响重大的事件，应该更多地关注与关心消费者。

　　房企自愿使用，效果会如何?

　　根据东莞市住建局官网披露的信息，这份认购书范本并非强制使用，而是鼓励在东莞房地产开发企业自愿使用。使用该认购书范本的开发企业，不得与买受人另行签订补充协议改变该认购书的实质性条款。

　　另外，使用认购书范本并加入“东莞市房地产企业诚信联盟”，向社会公开承诺诚信守法经营并接受行业和社会公众监督的房地产开发企业，东莞住建部门将对其商品房预售款监管等实行差别化“扶优”政策，工商部门将优先推荐其参加“守合同重信用”企业公示活动，享受多部门提供的扶持政策及联合激励措施。

　　对于企业使用认购书范本的意愿，韩世同认为，应该会有部分企业采用该范本，与此同时，开发商是否采用，或是否愿意在自己的认购书中添加“无理由退定”的条款，可能会影响到购房者对开发商的评价和购房过程的决策。

　　不排除其他城市跟进

　　根据东莞中原战略研究中心公布的数据，2018年东莞商品房成交面积为633平方米，同比2017年下降28.2%，而从真实供需情况来看，去年东莞商品住宅供应面积为500平方米，成交面积为436平方米，继续保持供高于求的状态，但供求两端与2017年相比同样出现了下降。

　　那么，“无理由退定”会不会对东莞楼市成交产生作用?

　　“在分析新政对市场影响时，唯一的指标就是政策是否会改变供需两端的关系”，邓浩志据此表示，“无理由退定”在成交量价方面对东莞楼市影响不会太大。

　　韩世同也指出，“无理由退定”属于中性政策，不会像限购、限贷、限售等调控政策那样对楼市产生深刻影响。

　　在东莞之前，并没有哪个城市对于商品房“无理由退定”进行相关引导。邓浩志认为，东莞新规运作如果顺利，其他地方很可能也会效仿。

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　　部分房企曾开展“无理由退房”营销

　　尽管从政策层面看，此前并没有任何城市对于“无理由退房”进行规定，但在市场层面，有房企曾借此进行相关营销行为。例如恒大就曾在2015年宣布实施“无理由退房”，覆盖恒大在全国范围内的所有楼盘住宅。

　　根据当时的公开信息，凡购买恒大所有楼盘住宅的客户，若已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间内，均可无理由退房。

　　在该规定实施一年后，恒大发布数据称，2015年累计销售2013.4亿，销售面积2551.2万平方米，退房率仅为0.91%。“我们是全行业第一个提出老百姓买房可以无理由退房的发展商”，恒大总裁夏海钧去年12月在一次公开活动上表示，希望未来无理由退房成为标志。

　　除恒大外，佳兆业在广州的未来城项目去年也曾推出“购买后半年内无理由退房”的营销活动。