2019年房价预测 楼市最新消息2019

　　综投网(www.zt5.com)5月24日讯

　　由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社主办的2019年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会于5月23日上午9:30在中冶大厦9层第二会议室(北京朝阳区曙光西里28号)举行。

　　以下为文字实录：

　　中国社会科学院城环所不动产室主任、房地产蓝皮书执行主编、研究员王业强：谢谢谢所长。下面我代表房地产蓝皮书编辑组对今年的《房地产蓝皮书》的基本情况作一个汇报。汇报的主要内容主要包括五个方面，一是2018年中国房地产运行的特征，二是房地产市场面临的突出问题，三是2019年房地产市场的展望与预测，四是2019年专业市场的发展展望，五是中国房地产开发企业发展评价。

　　首先，2018年，中国房地产市场的主要特征。

　　第一，分化加剧。住宅投资增速加快，拉动房地产市场开发投资的增速继续上升，我们在这里有一个分化加剧，一个方面是住宅和物业之间的投资增速有一个分化的差距。

　　另外，东部、西部和东北地区的增速明显提高，中部地区的增速是下降的，地区之间也有分化的问题。对于中部地区来看，内部的分化也是很明显的，比如说山西、湖南，投资的总量不仅不高，而且增速较快。安徽、湖北、河南的投资总和相对比较大，但是库存压力也比较大的。

　　第二，土地购置面积、成交价款、平均售价等增速均有不同程度回落。购置面积增速降低了1.6个百分点，土地成交价款增速降低了31.4个百分点，销售价格增速也降低了25.7个百分点。从土地市场来看，除了2011年之外，从2015年以来土地成交价款的增速持续高于土地购置面积增速，说明土地市场受价格因素的影响较大。2018年土地价格上涨的势头趋缓。有几方面的原因：一是土地供应附加条件增多;二是房地产企业受到资金的压力，拿地更为谨慎，2018年土地市场相对较冷，土地市场的热度下降。

　　第三，周期延长。从房地产新开工面积的增速和竣工面积增速来看，也产生了分化。新开工面积创了2011年以来的新高，竣工面积创了2001年以来的新低，一个新高、一个新低，结果是导致房地产开发的周期延长，在建的规模和开发的周期均有所延长，也就反映了房企在2018年的观望情绪普遍上升，以延长开发周期的方式来规避和降低经营的风险。

　　第四，量缓价急。从房地产市场销售的面积和销售价格方面来看，销售面积的增速大幅回落，销售价格增速出现了反弹。一是增速降低了6.4个百分点，一个是增速比2017年提高了5.1个百分点，反映了量和价之间的关系，量的增长相对较缓，价的增长相对较高。

　　2018年下半年以来，房地产预期发生改变，市场明显降温，销售面积增速是下滑的，主要是受到房地产政策的影响，市场预期改变，市场观望的情绪普遍增加。但是从全国市场来看，由于受到棚改相应政策的影响依然存在，一些三四线城市依然处于去库存时期，房价上涨仍是主流。尤其是中西部地区，销售面积上涨幅度均远超于市场平均涨幅。

　　第五，渠道收窄。主要是讲房地产开发企业资金的来源。到位资金总体来看增速降低了1.9个百分点，从分项来看，国内贷款增速降低了22个百分点，国内贷款的占比也是降低了1.7个百分点，也就是说房地产开发企业融资渠道是受约束的，融资的成本也是逐渐上升，主要依靠自有资金和其他资金来维持正常的运转。对于前期规模扩张过快的企业面临的资金压力非常大，这是我们对2018年房地产市场情况的概括总结。

　　二、当前房地产市场面临的突出问题。

　　第一，市场不确定性加大。不确定性可以来自很多方面，一个房地产市场调控，房住不炒的基调依旧延续，不确定性的增加对于房地产开发企业影响非常大，使开发企业的投资变得更加谨慎。另一方面也影响购房者的心理预期，购房观望态度有所增加。

　　2019年，市场还是处于以“三稳”的目标作为房地产健康平稳发展的一个很重要的任务。

　　第二，中小市场的风险有所提升。销售价格方面，大中城市的房地产市场相对来讲比较平稳，但是中小城市的住宅销售价格涨幅较大。我们可以从70个大中城市的新建商品住宅和二手住宅销售价格来看，70个大中城市相对比较平稳，平均涨幅7.3%和5.5%。从全国来看，平均销售价格上涨12.2%，之间的差距就是体现了三四线城市甚至五六线城市对小城市住宅销售所贡献的价格的涨幅。

　　从销售量来看，由于去库存、棚户区改造这些政策的叠加影响，全国商品房待售面积继续大幅减少，相比大中城市而言中小城市对房地产市场销售增幅的贡献更大。从另外一个指标，40个大中城市的销售面积由2017年的-2.0%负增长转正，增加了0.4%，但全国增加了1.3%，这之间的差距是由小城市所贡献的量的增加。

　　棚改政策的变化，2018年住建部也召开了棚改政策座谈会。未来棚改融资将由政府购买棚改服务模式转向发行棚改专项债为主，鼓励国开行、农发行对收益能平衡的棚改项目继续贷款。

　　从市场表现来看，40个大中城市以外的商品房销售面积增幅由2017的13.7%大幅回落到2018年的1.8%，随着政策的收紧，中小城市市场的饱和度有所增加，对于缺乏人口和产业支撑的中小城市房地产市场风险将有所提升。

　　第三，土地流标数量明显增加。这是2018年一个明显的现象和问题。在土地购置面积继续增加的情况下，土地成交的价格的涨幅缩减，一方面是面积的增加，一方面是价格缩减。2018年土地购置面积2.91亿平方米，比2017年增加14.2%。2018年的土地平均成交价格增幅也是六年来首次低于商品房平均销售价格的增幅。

　　同时，土地流标的数量和比例也是有所增加，我们对此作了统计，全国300个城市土地交易数据来看，2018年土地流拍照地区块总规划建筑面积达3.8亿平方米，是2017年的2.1倍，相对来说2018年土地市场是非常冷。原因一是受土地本身区位等因素影响。二是受土地出让附加条件比较多。三是房地产信贷资金总体情况收紧。