22城刚需族购房套均总价超百万 地产股收盘分化严重

　　10月29日，截至收盘，恒生指数收跌0.49%，报24586.6点。

　　地产股方面，嘉鸿物流收涨17.87%，佳兆业美好、佳兆业健康收涨超7%，新城悦服务、宝龙地产、碧桂园服务收涨超6%，合景泰富集团、滨江服务收涨超5%，宝龙商业、国瑞置业、正荣服务、保利物业收涨超4%，雅生活服务、银城生活服务、万达酒店发展、中国恒大收涨超3%。

　　跌幅方面，北大资源收跌11.34%，首创钜大收跌7.41%，万科海外收跌5.2%，朗诗地产收跌4.41%，绿地香港、梁志天设计集团收跌超3%，德信中国、第一服务控股、烨星集团、建发国际集团、福晟国际、新城发展、恒达集团控股收跌超2%。

　　10月29日，贝壳研究院发布《2020城市刚需购房报告》(以下简称报告)，报告首次盘点了主要城市“刚需上车基准线”。其中，一线城市北京(350万)、深圳(345万)和上海(295万)刚需上车门槛最高，厦门总价266万元紧随其后;长沙、沈阳、重庆等8城市刚需上车门槛稍低，平均购房总价在百万以内。

　　此次报告中，贝壳研究院基于贝壳找房数据平台近1年来刚需成交数据，选取4个一线城市、15个新一线城市与11个二线城市共30个城市作为研究样本，比较各城市刚需购房群体在购房总价、面积、区位等方面的选择差异特征;同时，结合调研和平台交易数据，真实描摹城市刚需群体置业需求和消费趋势。

　　30城刚需“上车线”了解一下

　　刚需，相对弹性需求而言，是指受房价因素影响较小，为满足城市基本居住需求而购房置业的群体。刚需人群购房资金有限，买房时优先会考虑自我承受能力。

　　综合来看，这类人群可以归纳为以下几个特征：从置业次数来说，一般是首套房/生活范围内唯一房产;从置业需求来说，一般是婚房、异地安家、孩子上学、落户等，有不得不买房的强烈因素;从产品来说，一般是面积紧凑中小户型，低总价，维持居住的基本配置。

　　为准确地描摹城市刚需购房状况，综合贝壳交易数据维度分析，研究给出了各城市刚需购房“上车线”。

　　在总价排名前十的城市中，北京(350万)、深圳(345万)、上海(295万)三城领跑，组成了“300万区间”的第一阵营;厦门(266万)、杭州(226万)以超过200万水平，构成了第二梯队;值得一提的是，2020年前9月厦门二手房均价40242元/ 平，超过众多新一线和二线城市房价，跻身于房价一线阵营。

　　而“160万”成为第三道分水岭，由广州(198万)、南京(190万)、宁波(175万)、东莞(160万)、苏州(159万)五城组成，五城几乎以超过160万 “上车价”，挤入城市排行榜前十。

　　除了TOP10城市，再加上中部核心城市武汉(140万)、西南中心城市成都(106万)，此次统计中共有12个新一线及二线城市，刚需上车线超过100万元。

　　而长沙(84万)、沈阳(73万)等8城市刚需上车门槛稍低，平均购房套均总价在百万以内。以沈阳为例，刚需房总价水平仅为北京的五分之一。

　　那么，刚需人群是否是城市购房的主流人群呢?报告从另外一个维度——将“刚需上车价”与城市”整体交易房价”，进行了对比分析发现，“高房价城市”才有典型的“刚需人群”。

　　在30个样本城市中，北京、深圳、厦门、杭州等高房价城市，刚需上车均价显著偏离整个市场交易均价。其中，北京刚需客户置业套均总价比全市成交套均价低77万元，深圳低63万元。从房屋总价来看，刚需群体存在着充足的居住提升改善空间。

　　而房价相对较低城市如惠州、南通、重庆、合肥等，居住负担整体不高，刚需客户购房总价与市场整体水平几近持平。