中国房地产市场最缺的恰恰是逻辑

　　思考房价的问题，关键在于逻辑。但中国房地产市场最缺的恰恰是逻辑，人们对房价的判断，大多基于一种群羊效应，价格上涨的时候追涨，价格下跌的时候抛售。以本轮房地产的周期为例，本轮房地产的反转行情最早始于2014年9月30日，在全国房价开始全面下跌之时，中央政府开始出台救市政策，继而在2015年“3.30”房地产政策回到2008年救市模式。

　　在这种情况下，基于对中国房价走势与政策周期之间强烈的相关性，以及房地产市场基本面的判断，我们认为，在房地产基本面已经发生变化的情况下，一线城市、热点城市、大城市需求持续旺盛，其实不存在库存问题，在各种政策的红利下，我们认为买房的时间窗口已经打开，呼吁大家买房。

　　甚至在一些文章中提出：“如果政府丧心病狂的救市，你一定要同样丧心病狂出手买房”的极端话语。但在市场低迷的情况下，无论你如何展示房价的逻辑，市场的参与者是不会轻易出手买房的。同样的道理，在市场陷入疯狂模式之后，动物精神远超人的理性，各种投机因素将使市场的表现大大超越任何原理和规律的范畴。

　　这轮房价的上涨我们有预判，但上涨如此迅猛，持续的时间如此之长。甚至在去年“9.30”之后，在高层三令五申“房子是住的，不是炒的”基调下，一些热点城市仍然疯狂炒作，逼迫政策不断加码。但市场陷入房价不会下跌的幻觉的时候，人们只会看到眼前的疯狂，而看不到逻辑在悄然起作用。

　　我们讲中国房价的逻辑，有三个维度：

　　一是政策的维度，中国房地产市场本质上政策市，市场周期受制于政策周期的影响，房价的表现也受制于政策的变化，在政策一松一紧之间，房价都会出现剧烈的反弹，中国的房地产政策，只有真假之分，没有见效不见效这一说，政策如果动真格，每次都是见效的，只是在下一次反弹的时候，很多人忘记了房价在政策的影响下曾经跌过;

　　二是供需的维度，供需规律是决定中国房地产市场长期趋势的最基本逻辑。经过近20年的发展，住宅市场供需基本平衡，但因为中国大城市与其他城市之间的资源鸿沟，必然出现中小城市供应过度而大城市供应长期不足的矛盾，再加上中国大城市错误的限制人口。

　　以及中国以中小城市为中心的错误的城镇化的方向，人为控制大城市的人口和建设用地，必然导致供需矛盾长期存在。我一直强调，库存不是中国房地产的真问题，真问题是资源错配，是土地制度和城市发展的大方向违背城镇化的基本规律，从而导致出现人为的短缺;

三是价格的逻辑，房价的绝对值已经很高，这是不争的事实。价格尽管是一个历史和时空概念。在每