银行与房奴谁是甲方？到底谁在为谁打工

　　因此，银行与房奴，到底谁在为谁打工，这还真不好说，从不同的角度出发，甲乙方的角色就会互相转换。只是这房价，在房贷利率飙升之后，走势变得更加扑朔迷离。那么，到底房贷利率飙升的内在逻辑是什么?

　　房贷利率飙升的内在逻辑

　　在2017年初，首套房贷款利率还可以打八五折至4.41%，转眼间，目前很多银行对首套房利率实行了上浮1.1倍的政策至5.39%，房贷利率瞬间飙升22%，这让很多购房者措手不及，相当于提高了贷款购房的成本。限购套数已经过时，利用金融手段才有力。

　　房子的首要属性是“居住”，而非“投资”，但这次连首套房购房者也一同“击毙”，到底原因何在?银行突然收紧房贷，有两个主要原因：一是银行资金来源日渐同业化、理财化，负债端成本长周期攀升。

　　二是金融“去杠杆”，控制资产泡沫，且中央政府有意识控制房贷资产膨胀，比如紧缩开发商多种融资渠道，要求今年房贷增量不能超过的30%等。金融“去杠杆”，首选工具就是金融市场不断加息，以控制银行“加杠杆”投资表外理财、债券市场及层层嵌套的表外资产，如第三方通道业务中的资管计划。

　　从4.41%到5.39%，这0.98%的差额相当于四次25个基点的定向加息动作，影响怎能不大。金融市场不断加息，直接导致无风险利率攀升。2017年初，10年期国债利率为3%，6月上旬已升至3.6%;2017年初，10年期国开债利率为3.7%，6月上旬攀升至4.3%。

　　2017年初，央行连续和大幅收紧公开市场融资，对接资管计划的理财产品收益率早已突破4%，这倒逼银行转向成本相对低的同业融资，2、3月同业存单净发行突破万亿。不过，从本质上看，并非额度不足导致银行紧缩房贷。

　　而是在“去杠杆”背景下，银行融资规模被动缩减、融资成本上升，加上国家要求金融机构缩减资产规模、控制资产泡沫，低收益的居民购房贷款于是成为被削减的选择。同时，银行以提高房贷利率冲减成本上升，即谁愿意支付更高的房贷利率，谁就可获得贷款。

　　这就衍生出一个问题：房贷放款的先后顺序已开始按照贷款利率的高低排序，而非“先来后到”。换句话说，只有接受利率上浮幅度更高的贷款人才能较快获得贷款，未上浮者则可能面临长达数月的等待甚至贷款被拒。这对首套购房者是不公平的，也有违中央保障“住的”需求的政策初衷，不过现在似乎是“资金为王”，银行成为了真正的甲方。

　　利率等房贷政策是影响房价变化的重要外生变量之一，利率的微小变动都有可能导致房地产价格的剧烈波动。房价与利率呈现负关系，即利率上升，房价会下降;利率下降，房价会上升。因此，目前利率飙升，有可能会迅速冷冻房地产市场的交易量，成本实实在在的抬高会让很多购房者望而却步。

　　而某些诸如“认房又认贷”的政策，更是让一些无辜的购房者躺枪。比如改善型的购房者，手里原本有一套房，如果有过贷款记录，那么即使他卖出手里的房子，再买一套新房，仍然会按照二套房政策执行，房贷利率上浮1.2倍，甚至北京有传闻部分银行对二套房贷款实行上浮1.3倍政策。

　　原来“最便宜的钱”，现在变得越来越昂贵。而一旦银行集体出现“加息”行为，则会形成示范效应，谁都不会担心由于自家利率高而让购房者选择其他银行，更有甚者，在此基础上再提高利率，让购房者有一种“追涨”的慌张感。