2020年末一线楼市翘尾行情调查 限竞房“多米诺效应”

　　限竞房“多米诺效应”

　　出于冲击业绩等原因，房地产市场交易量往往会在年末明显升温，业界将其称为“翘尾行情”。在2020年，北京楼市从下半年已出现明显的升温态势，年末的“翘尾”也如期而至。

　　中原地产统计显示，2020年12月，北京新房和二手房分别成交6681套和20944套，两者均创下“317新政”以来的月度新高。

　　对于交易量的冲高，业界普遍认为，这是由长期横盘后需求回暖、疫情后需求释放、信贷政策宽松等多项因素作用的结果。

　　贝壳研究院的统计显示，到2020年12月，北京首、二套主流房贷利率同比均下降15个基点，这也促进了刚需的大量释放。

　　事实上，去年上半年，市场流动性一度十分充裕，即使货币政策在年中转为中性，资金楼市的热情仍然比较高。在这种情况下，三四线城市经过前几年的棚改红利期，市场反弹动力已经不足。因此，核心一二线城市的房产便受到追捧。

　　北京楼市的升温，正是在这种大背景下发生。但与广州等城市一度出现房价过快上涨不同，过去三年来，北京的房价一直维持稳定，未出现大起大落。其中，部分区域的二手房价格还出现下跌。

　　北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，北京房价稳定，主要有两个原因。其一，限价政策严格。为控制房价，北京一度暂停了单价10万元以上的新房审批，近两年来限价政策虽有所松动，但高价项目的入市量仍然偏少;其二，限竞房项目的大量入市，在增加供应的同时，也在一定程度上平抑了市场均价。

　　限竞房是指以“限房价，竞地价”的方式拍卖土地，然后建成的房屋。北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块，限竞房项目则从2018年年中开始集中入市。贝壳研究院指出，近几年限竞房占北京新房供应的六成以上，大兴、丰台、房山、昌平四个区是供应的重点。到2020年，限竞房成交占比已接近五成，大大改变了北京新房市场的供应结构。

　　限竞房的冲击，带来一系列“多米诺效应”。其中，对价格的平抑作用最为显著。前述房企人士表示，由于价格明显低于市场水平，一个限竞房项目，往往会影响到周边的4到5个商品房项目的定价，并影响到同区域二手房的报价。

　　他表示，由于供应量过大，已有部分限竞房项目陷入滞销，但一些优质项目已经成为市场的主流。中原地产统计的“2020年北京住宅销售额排行榜”中，前8名均被限竞房项目获得。其中，万象悦府和中海寰宇时代两个项目的限竞房，均卖出2000套以上，销售额分别达到96.9亿元和85.4亿元。