2020年末一线楼市翘尾行情调查 限竞房“多米诺效应”

　　降价成二手房交易主调

　　除了供应的改善，北京楼市的需求也一直保持稳定。多数受访者认为，在全国最严厉的楼市调控政策下，北京楼市的投机需求已经绝迹，投资需求比例很小。除了特殊因素影响外，市场已经不具备快速升温的动力。

　　这种“特殊因素”大多来自房地产领域之外。2020年4月30日，作为北京市“教育高地”的西城区发布教改新规，将“单校划片”改为“多校划片”。西城区也成为北京“城六区”中，最后一个实施“多校划片”的区域。

　　这一旨在推进基础教育均衡化的政策，一度令西城区的二手房价格上涨，但在2020年7月末的“窗口期”过后，该区域的价格又逐渐恢复稳定。

　　贝壳研究院表示，经过在供需两端的持续调控，北京楼市的供需结构正在趋于平衡。其中，去年北京新房市场的供销比为1.1：1。而种种迹象表明，交易规模占七成以上二手房领域，供需关系也已大为改善。

　　前述机构指出，去年北京二手房房源成交周期130天，客源成交周期99天，同比分别拉长28天和14天，市场成交节奏依旧缓慢。

　　随着话语权逐渐向买方转移，卖方不断放弃对价格的坚持。2020年全年北京二手房业主调价仍以降价为主，调价中的降价次数占比86%，同比基本持平。

　　贝壳研究院表示，在“317新政”后，北京经历了三年多的房价横盘期。年轻群体的购买力相对提升，入市时机提前。2020年北京二手房购房者中29岁以下占比16%，同比提升3个百分点。

　　值得注意的是，尽管市场交易在快速恢复，但北京楼市距离调控前的市场高位仍有差距。其中，新房年度交易规模尚未突破5万套大关，距离(2014年前)7万到8万套的历史常态有不小的差距。二手房交易规模不足17万套，而调控前的年度销售动辄在20万套以上。

　　但业内人士普遍认为，随着楼市调控的常态化，以及需求结构的改变，市场难有大幅升温的动力，当前的交易规模有望成为北京楼市下一阶段的常态。

　　价格走势也将以稳为主。贝壳研究院指出，在货币政策逐步回归常态、房地产金融降杠杆逐步深化的政策背景下，预计2021年北京二手房成交均价继续保持平稳状态。

　　新房方面，北京不限价地块的成交比例由2019年的48%提升至2020年的84%，这将对未来的房价起到支撑作用。但由于市场上仍有充足的限竞房等待入市，因此价格不会有明显上涨。