中美贸易战对房价影响是怎样？如何影响房价？

　　综投网(www.zt5.com)5月10日讯

　　据商务部官方网站消息，美方已将2000亿美元中国输美商品的关税从10%上调至25%，中方对此深表遗憾，将不得不采取必要反制措施。第十一轮中美经贸高级别磋商正在进行中，希望美方与中方相向而行、共同努力，通过合作和协商办法解决存在的问题。

　　中国目前对于国际收支项目采用的是相对较为严格的管制政策，中美贸易战的负面作用短期内还很难显现，但是总结房价波动与外汇汇率之间的关联性，及其影响逻辑，可以为下半年的市场价格走势做出一些方向性判断。

　　价格逻辑：人民币汇率贬值后房价预期如何

　　很多国家的房地产价格与汇率价格之间具备高度相关性。根据上图，中国2005年至今房价和汇率价格相关性非常高。人民币升值路径与房价上升路径基本吻合。

　　从大周期的情况看，人民币持续升值预期，将造成资本流入国内进行资产配置，其中房地产是很好的选择，结合我国的外汇结售制来看，人民币升值后，央行需要购入美元，人民币基础货币增加，市场流动性和充裕度上升。

　　反之，人民币贬值预期下，基础货币减少，市场流动性紧缩，资金面紧张，此时支持房价上涨的动能减缓，下行空间出现。

　　GDP逻辑：人民币汇率贬值和中美贸易战对房价的影响

　　外汇汇率属于进出口部门的价格水平、房价属于投资部门的价格水平。与政府购买、消费一起是GDP的重要组成。由于GDP增长率是各国经济目标之一，为了保证适度的经济增长，在某些部门难以获得增长，甚至是出现大量下滑的情况下，通过刺激其他部门来获得经济增长。2014年刺激房地产增长，正是基于实体经济不济、出口大面积下滑的经济预期。

　　此次人民币贬值，有利于国际收支项目改善，对GDP增长有利，房价上行压力减轻，可能出现下降空间。

　　但是中美贸易战正式开打，对GDP负面影响居多。由于一季度出口累计增长了14%，比去年同期高了7个百分点，而且出口和其他经济数据不太一致，包括 PMI、发电量和铁路货运量等指标显示实体经济的活跃程度并没有更进一步的提高，这某种程度上说明高速增长的出口里面有很大成分是出于对贸易战的担忧而提前进行交易，所以下半年的出口和经济增长还是面临较大的不确定性。

　　也就是说，尽管人民币贬值可以改善贸易状况，带动出口增加，但是中美贸易战开打，则会抵消人民币贬值带来的正面影响。

　　两个逻辑背后是权重差异

　　关键仍是供给侧改革如何持续发力

　　人民币如果持续贬值，必定会给房价下调留下足够空间。但是中美贸易战的打响，在多大程度上，会影响中国的经济，目前还存在不确定性。关于两个逻辑的分析仅仅分析了影响的方向，但是在具体影响的效果上，还需要考虑两个因素影响的权重。

　　首先，中美贸易战对出口的影响是负面的，会造成GDP逻辑倒逼房价上涨。但是这种负面作用到底有多强呢?

　　7月6日针对清单1涵盖产品为340亿美元，以及后续可能继续增加关税的160亿美元，针对的都是中国2025战略行业，主要涉及“制造计算机、电子和光学产品”、“电气设备制造”，“机械设备制造”三大行业，则根据一定的出口价格弹性计算的出口额将减少约100亿美元

　　根据申万宏源的研究，按照增加值核算角度来看，加税后将引致中国GDP缩减约0.05%。可见，单从数据层面，贸易战的影响非常有限。

　　其次，人民币贬值有利于改善贸易环境，刺激出口，GDP向好情况下，房地产被动依赖度下降，为房价下行调整制造空间。同时，人民币贬值也为货币紧缩创造条件，资金面不再房地产行业扩张，也有利于稳定房价预期。

　　可见，两个逻辑综合看来，一负一正，哪个因素的权重更大，则影响房价的机制作用更为明显，这其中，既有中美经济结构的依存度问题，也会考量到两国战略发展上的博弈。

　　然而，单纯从中美贸易战看待其对房地产市场的影响，是不足够的。在《》一文中，我们已经注意到，中央423会议上，已经把“扩大内需”放在了一定的战略高度。“把加快结构调整与持续扩大内需结合起来”，与“扩大总需求”的提法不同，“扩大内需”意味着不仅要扩大消费需求，也要强调投资的拉动作用。

　　因此，下半年的政策面动向上，7月2日新一届国务院金融稳定发展委员会强调了“结构性去杠杆”，突出地方政府和国有企业杠杆率为核心的去杠杆思路;与此配合的是此前的两次降准的动作，既保证实体经济的“货币充裕”，也为小微企业的资金支持留足空间。而个税等改革的出台，政策意图也是在初次分配阶段调整国民收入结构，深层含义是为扩大内需提供配套支持。

　　当GDP不那么依赖出口、不那么依赖房地产，政府手中可以应对房价上涨的牌，就不再受制于中美贸易战，土地财政。供给侧改革一旦获得阶段性成果，经济对我们以前关注的进出口、投资中的房地产等的依赖度会下降，而消费和投资中的非房产投资的比重会上升，并持续给经济体带来活力。

　　这可能需要很长时间，但是，从这两年土地和资金面的情况来看，留给开发商的窗口期时间已经不多了，一旦三四线城市跑步进入存量房市场，那么价格弹性就大了。

　　变局从未停止，停止的是观察市场的角度变化;贸易战自古有，辩证待之。