未来三年房地产趋势 这十个要点先知道

　　七、住宅市场远未饱和，非住宅海外REITS明显升温。

　　这是谈住宅和非住宅的机会。

　　中国房地产市场远远没有到饱和的程度，更不是存量博弈市场。从城镇化率看，从住房质量看，从新房占比看，从千人购房率看，都远未饱和。兹举例如下，一是中国目前商品住宅年均销售约1200万套，二手住宅交易约400万套，新房占比75%，加上非住宅的新房占比超过80%。二是中国千人购房率约为12，美欧在约20-30之间。三是住宅品质较低，目前城镇居民280亿平米住宅中，建成年代早于2000年的占大约一半。因此，无论住宅还是非住宅，中国房地产市场都远未饱和，也未进入城市更新为主的时代。

　　从套户比、住房品质、人口迁徙看，新房仍将是住宅市场的主角。2019年，定金/销售额约为45%，处于历史高位;按揭新增/销售额约为22%，处于历史新低(长期均值为50%-55%)。因此，居民购买商品住宅的金融能力已被极度抑制，政策和市场的调节方向大概率将有助于居民住宅需求的释放，而不是相反。或者说，尽管居民对房价不跌的预期已改变，但非投资性的刚性需求仍然巨大而强烈。

　　非住宅的供求情况相对宽裕，城镇居民人均非住宅超过6平米，加之消费持续滑坡，这将导致非住宅资本化率难以提升。2019年非住宅销售面积和金额均为负增长，今后数年仍将维持在几乎零增长。空置率居高不下。国内房企对海外REITS的兴趣将持续升温，尤其是走向新加坡和中国香港的案例将大增。非住宅的机遇在于，市场的预期回报率也随着全球经济低迷和低利率蔓延而下降，这有利于REITS上市时给出较低的收益率，并承受较低的资产估值折扣率。从中期看，投资者可能对6%左右的回报已足够满意。

　　简要结论是，中国楼市远未饱和，每年15万亿元的销售额，完全可以容纳数百家年销售超过百亿元企业。而海外REITS或会升温。

　　八、横向能力可通过外包外购获得，纵向能力决定生死。

　　这是谈横向和纵向能力。

　　我们将开发商横向扩张的能力——包括建筑科技、规划设计、供应链、勘探施工、设备配套、物管等——称为横向能力，将土地信托、外部融资、内部资金池、兼并收购、市值管理和机构投资人管理的能力称为纵向能力。中国房地产企业长期以来习惯性地偏重横向能力，忽视纵向能力。形成这种局面，是横向能力更容易获得，而纵向能力难以培养。

　　从横向能力看，绿城较好，但有些方面却不太成功。从产品看，碧桂园只能说达到了平均品质，但企业却相当成功。开发商的专业性，以及和土地钢筋水泥打交道多了之后，惯性地注重横向能力是很自然的，但建筑科技和建筑设计的院所，通常是人力资源密集的国企，历史包袱不轻，资本回报率不高，市场占有率更为分割。而建筑施工企业则是重资产低回报的状况，环保压力和员工管理压力日益突出。因此，几乎所有的横向能力，都是开发企业可以从纯甲方思维，通过高效外包、外购等方式来实现的，自己只需维持一个较小规模的专业团队，保证外包外购资源能被量体裁衣地客户个性化(customerized)即可。因此，过度地将企业资源分散投入在横向能力上，可能是不经济的。此外，横向能力也不决定企业生死和客户美誉度，毕竟中国购房者群体甚至还无法专业准确地评估其购买的房屋品质，更多的还是注重房屋的位置和面积。

　　而纵向能力则可以决定企业生死。决定房企生死的，一是地，二是钱。但很少有房企愿意持续投入，去建设自身的纵向能力，往往是浅尝辄止。原因在于，地产金融团队本质上不关心房屋，房屋只是其运用金融工具获利的载体。金融观还是产品观，决定了地产金融团队往往和既有房企团队处于两种观念、两种话语体系、格格不入的尴尬位置。在高位平台期，缺钱比缺地更突出，穿越周期更需房企拥有纵向能力。这个软肋绝大多数企业看到了，却不愿意做出改变，困境还是在于观念和能力。

　　简要结论是，路径依赖使得一些房企更容易迷恋于本应外包外购的横向能力，却始终无法培育自身的金融属性，因此决定生死的纵向能力始终薄弱，并将持续薄弱。