房租走势：房租的上限取决于居民收入 而不是房价

　　从居民可支配收入增长的速度来看，一线城市短期内房租上升的空间有限

　　最近5年随着伴随宏观经济的增长速度放缓，我国居民的可支配收入增长也相应下降，2014年跌到9%，之后逐年下行，预计2018年的增幅为7.5%，从收入的增幅下行趋势我们不难推断：未来房租的增长幅度相对有限。

　　只要不出现严重的通货膨胀，房价下跌是大概率

　　首先，从人口数量、年龄结构、城镇化率等因素来看，人口高速增长支撑住房刚需同步增长的时代已经结束。2015年开始，不仅25-39岁的结婚置业人口开始下降，35-49岁为居住改善而置业的人口也在下降，人口自然增长率的下降，叠加由于农村流向城市人口的减少，住房刚需增长的基础动力，已经明显式微。

　　其次，2017年，我国居民总负债占可支配收入的比重从2008年的31%上升到79%，居民负债率的大幅上升叠加可支配收入增长速度的下降，导致居民的住宅购买力受到严重削弱。

　　第三，随着利率中枢上抬和住房信贷优惠政策的终结，支撑房价持续上涨的宽松货币环境已不复存在。

　　第四，一、二线城市的限购限贷政策严厉地制约了投资性购房需求。

　　综上所述，无论从人口因素，收入因素、货币环境还是信贷政策来看，未来支撑房地产价格持续上涨的条件都已不复存在。在这种情形下，房价上涨预期的改变只是时间问题。