2019房价走势预测：预计房价将呈现稳中有降态势

　　三是房地产业杠杆水平接近风险警戒线。以“房地产贷款额在金融机构贷款额中的占比”这一指标来度量房地产业的杠杆水平，则我国目前该指标已接近风险警戒线。截至2018年三季度末，我国房地产贷款余额为37.45万亿元，占金融机构人民币贷款余额的28.1%，如果进一步考虑房地产企业的银行表外融资和居民家庭的“首付贷”情况，则这一比例达到30%。该占比已超过日本泡沫破灭前27%的占比，接近美国次贷危机前32.3%的历史高位。此外，2012年下半年以来，我国房地产业杠杆水平持续上升。2012年二季度—2018年三季度，房地产贷款余额在金融机构人民币贷款余额中占比平均每年上升约1.4个百分点，2016年以来更是年均上升2个百分点，超过美国次贷危机前年均1.14个百分点和日本房地产泡沫破灭前年均1.6个百分点的房地产业杠杆水平上升速度。

　　2019年房地产市场走势预判

　　本轮房地产市场的复苏始于2015年下半年，特别是年底去库存政策提出后，一、二、三四线城市市场全面回升。在棚改货币化安置政策的作用下，市场上行周期被拉长，三四线城市成为拉动市场景气上行的重要力量。随着政策效应的衰减和市场自身供求关系的变化，今年9月份以来市场已呈现下行调整态势，预计这一调整态势将延续至2019年，表现为：房价将逐步进入稳中有降轨道，房地产开发投资增速将持续走低。

　　(一)预计房价将呈现稳中有降态势

　　从房地产市场自身供求关系来看，未来住房潜在供给量增加，而住房需求趋于减少，这对市场周期性下行提出客观要求。2018年1—10月，房地产企业土地购置面积和房屋新开工面积分别同比增加19.2%和16.3%，延续上年的增长态势且增幅分别比上年同期增长10个和10.7个百分点，土地购置面积和房屋新开工面积的较高增幅意味着后续住房供给量将增加。与之同时，商品房销售面积增幅已降至2.2%的较低水平，且9月和10月的单月销售面积均为负增长。随着棚改货币化安置政策的调整，预计2019年商品房销售面积将出现较大幅度减少。房地产市场自身的供求对比关系对房价形成下行压力。

　　从房地产市场的运行环境来看，随着经济下行压力的加大和不确定性的增加，企业家信心和居民购房意愿均出现下降，反映出市场参与者对未来预期的不乐观。2018年三季度，房地产业企业家信心指数为118.9，比上季度下降3个百分点，为2017年以来的首度下降;未来三个月打算买房的居民占比为22.5%，比上季度下降0.5个百分点，降至2017年以来的较低水平。

　　但当前较低的利率水平和负利率环境仍对房地产市场形成利好。在积极的财政政策和稳健中性的货币政策环境下，预计2019年房价呈现稳中有降态势的可能性较大。

　　(二)预计全年房地产开发投资增速将降至3%左右

　　2018年前10个月，房地产开发投资同比增长9.7%，比上年同期高1.9个百分点，投资增速连续三年上升。这主要得益于2015年以来商品房销售面积持续增加的拉动和地价较快上涨的推动。2017年以来，房地产开发投资增速明显高于房屋施工面积增幅，二者相差约6个百分点，意味着近两年较高的投资增速很大程度上受价格因素的影响。

　　随着房地产企业融资环境的收紧，8月份以来房地产开发投资增速已呈现逐步下降态势。2018年8—10月，房地产开发投资单月增速分别为9.3%、8.9%、7.7%，投资增速连续三个月下降。当前市场正逐步进入下行调整阶段，未来受地价涨幅回落、商品房销售面积负增长的影响，预计房地产开发投资将继续下降。但考虑到房屋新开工面积自2016年以来连续三年增加，这将对2019年房屋施工面积形成正向拉动;且当前房地产库存水平较低，预计开发投资不会出现断崖式下降。从工程在建量和投资构成两方面建立模型，估算得出，2019年全年房地产开发投资增速在3%左右。

　　政策建议

　　在经历了三年的持续上行后，房地产市场自身供求关系的变化对其下行调整提出客观要求。但当前房地产市场已处于风险高位，外部环境变动对市场造成负面冲击的可能性加大，经济增长的不确定性也加大了房地产市场波动风险。建议采取长短期结合的措施，促进市场自我调整，稳定市场预期，同时有效防控房地产市场波动导致的宏观经济风险，以实现房地产市场软着陆。

　　第一，保持房地产政策稳定，促进市场自我调整。

　　在经历了几轮的房地产调控和房价较快上涨后，目前市场中形成的“越调越涨、越限越买”的非理性预期强烈。因此，调控政策不宜再做频繁变动。而且，当前房地产市场的调整有其自身客观规律要求。建议短期内不宜放松房地产调控政策，保持政策的稳定性，促进市场自我调整，推动房地产市场的整合和出清;同时适度增加基础设施和公共服务领域的投资，对冲房地产市场下行对经济增长的影响。

　　第二，明确中长期政策安排，有效引导市场预期。

　　当前行政限制性调控政策尤其是限价政策对市场的负面影响日益明显，社会各界对房地产长效机制的出台充满期待。建议尽快明确房地产市场中长期政策安排，及时释放正确的政策信号，稳定市场预期;落实人地挂钩的土地供应政策，明确中长期土地供应计划，实现住房供给与需求的空间匹配;明确公共服务特别是教育资源均等化的推进安排，缓解房地产市场区域供求矛盾;规范住房租赁市场发展，推进与住房制度匹配的户籍制度及教育制度改革，将租购并举的住房制度落实和细化。

　　第三，建立系统动态的房价压力测试方案，防控房地产金融风险。

　　与其他国家相比，我国房地产市场波动对金融风险的影响更加多维，不仅有直接的房地产贷款，还有工商企业以房地产为抵押的贷款以及地方融资平台以土地为抵押的贷款。这就要求金融部门在进行房价压力测试时不能局限于静态测算房价下降对自身资产负债表的影响。建议结合我国国情，建立系统动态的房价压力测试方案，加强房地产金融风险监测，及时发现风险引发点并加以防控;加强对信贷资金投向的管理，规范房地产企业融资渠道;加强金融监管，关注市场下行调整过程中房地产企业资金链断裂的风险。