2019年未来房价走势如何？未来房价或有这三种走势

　　综投网(www.zt5.com)6月4日讯

　　最近很多沿海三四线城市的人跟我反馈，之前很多自媒体大V都说棚改政策濒临结束，三四线城市的房价末日到了要下跌，但实际上调控以来并没有看到实际性下跌，反而现在地王又开始出现了，到底怎么回事呢。

　　因为我今年还没有开始去三四线调研，所以暂时不能下结论。

　　只是今天我想梳理一下2016年调控以来，货币政策的变化，到底是如何影响楼市走向的，然后再做下一步的预测。

　　我们知道，2014-2016年那一拨的房价大涨主要是货币现象引起的，因此，2016年之后的房价走势也基本上取决于货币政策的松紧程度。

　　所以按照货币松紧的不同，房价一般有三种前景：

　　第一种：中性稳健货币政策;政府加强对金融杠杆投机现象的监管，对高地价的管控，那房价多半会处于一种横盘震荡的走势，来消化泡沫;

　　第二种：继续实施衰退式宽松货币政策;货币继续超发，继续实行低利率，那房价有可能不断创新高。

　　第三种：紧缩的货币政策;不管是出于主动的收紧货币(比如对未来通胀和资产价格泡沫的担忧)，还是被动的收紧货币(比如美联储加息，汇率贬值，资本流出压力倒逼)，利率上升，那房价则可能面临下降压力。

　　想要预判未来就要总结过去。

　　那我们回顾下2016年930大调控开始到现在两年多的时间，货币政策到底是选择了哪一种呢?

　　2016年底开始去杠杆，政策意在遏制社会债务规模攀升，实体经济杠杆率高企的趋势，降低金融风险。

　　2017年货币急刹车，金融去杠杆贯穿全年，流动性缺口从年初的1.5万亿扩大到年末的2.5万亿，房企融资环境明显收紧，表现在楼市上就是调控不断升级，贷款利率不断上升，额度越来越紧张。

　　所以2016年930之后到2018年一季度末，这一年半的时间里，我们实际上采取的是第三种——紧缩的货币政策，因为从内部我们对资产泡沫高企担忧，而外部美联储从2015年12月开始又一直在加息，所以我们也有资金流出和贬值的压力，2017年底和2018年3月，央行都有小幅跟随美联储加息。

　　在这种紧缩货币政策下，限购限贷过于严厉的城市，比如北京、上海、天津、厦门楼市率先受到了影响，房价甚至出现了下跌。

　　如果此政策一直延续下去，房价下跌的城市只会进一步增多。

　　但过度去杠杆导致中小企业融资难，信用违约风险上升，进一步传导至实体经济下滑，这才迫使2018年二季度开始，货币政策出现松动，从MLF到降4次准，引导利率下降，都说明货币政策并非一成不变，而是随着经济增长的需要，从紧到松了。

　　我们对比一下过去三年新增的个人住房贷款总额，2016年是4.96万亿，2017年是2.76万亿，2018年是3.89万亿。

　　非常明显的差异，2016年是货币宽松年，2017年是去杠杆紧缩年，2018年是从紧缩转向稳健的一年，所以只要货币宽松时，楼市量价齐升;紧缩年，量缩明显。

　　但2018松动也没有2019年1月的这次降准力度那么大，直接降1个点，释放了1.5万亿流动性，也正是这一次降准，启动了股市的一波小行情，带来了楼市的一个小阳春。