海南实施现房销售制度 对海南房价有何影响?

　　过去十年，在房地产预售制度的存废问题上，我的态度非常明确：中国目前的住房预售制度具有极大的缺陷，完全沦为了开发商的融资方式，推高了房地产行业的杠杆，同时，这是一个极其不公平的制度设计，缺乏对购房者利益的保护，要么进行颠覆性的手术，要么完全废除，实行现房销售。

　　国内很多专家谈到预售制度，一般指出这个制度是学我们香港的“卖楼花”。其实，这种说法并不准确，因为香港的卖楼花制度比我们的预售制度可严格多了。说我们现在的预售制度和香港的“卖楼花”一样，那是对“卖楼花”的侮辱。香港的“卖楼花”以及美国等国家的住房预售制度，无论在资金监管，还是购房者利益保护上，都具有极其严格的设计。

　　比如，在资金监管上，购房者不是一次从银行贷款或者把购房的全款交给开发商，而是交给第三方监管账户，第三方监管方按照工程进度把购房款给开发商，工程结束之后，验收没有质量问题，才把尾款给开发商。这样，购房者的利益得到了充分的保障。

　　美国的住房，绝大部分以现房限售为主，但也有少部分预售，美国的预售，购房者甚至有权参与房屋的设计等等，在资金监管上也是一样的。现在中国很多人到美国买房，一些骗子中介要求把全款给他们的账户，记住，这是违法的，肯定是骗子!

　　中国的预售制度，不仅把资金监管环节淡化了，还把购房者利益的保障全部省略了，只剩下“预售”这个壳。中国的住房预售制度最大特点有两个：一是在交房之前购房者就支付全款，二是购房者的预付款最初不是交给第三方监管，而是直接交给开发商。虽然后来在资金监管上，也实行了所谓的第三方监管，但和香港的严格监管比起来，仍然是形同虚设。所以，大家会发现，我们在学其他人的做法的时候，都是把不好的先学过来，把好的很少引进.中国预售制度这样设计的结果是：

　　第一，购房者不论是全款买房，还是贷款，都是一次性把款交给开发商的，而房子什么时候拿到呢，一般都是三年之后。这等于，购房者提前三年把购房款给了开发商，如果贷款，提前三年开始背负银行利息。而开发商呢，不仅提前三年拿到了开发的所有成本，而且提前三年拿到了卖房的所有利润。就此而言，这是真正的空手套白狼的游戏。

　　第二，在一次性将购房款交给开发商的情况下，不仅资金的安全没有保障。很多开发商将购房款用于别的投资项目，并且多个项目同时开盘，同时收取预付款和银行的信贷资金，还拿去炒地，继续推高地价。这等于是，开发商拿着购房款不断在各个环节加杠杆。如果房地产形势逆转，一些高杠杆的开发商很可能资金链断裂，购房者可能不仅拿不到房子，购房款都可能出问题。

　　其三，房子质量根本无法保障。很多地方对于预售根本没有硬性的标准，一些地方只是挖了个坑，就开始预售的情况比比皆是。最后房子建成什么样，购房者根本没有任何博弈的空间。至于故意拖延交房时间，占用购房者的资金，基本成为行业的潜规则。