海南实施现房销售制度 对海南房价有何影响?

　　第四，即使后来，对购房者的预售款有了所谓的第三方账户，但这个第三方账户仍然形同虚设，并不对房屋质量，购房者的利益承担任何监管职责。

　　中国住房预售制度的缺陷是导致现在很多地方出现严重的质量纠纷的根子。这个制度，除了开发商支持，没有人支持。取消这个制度，会严重影响开发商的利益。住房预售等于是开发商从购房者和银行那里获得了一笔巨额的并且将风险转嫁给购房者和银行的无息资金，等于提前兑现了项目利润，并且至少获得了三年的资金使用权，这几乎成为中国很多开发商主要的融资方式，一旦取消，开发商的融资成本大增，等于需要用其他途径获得资金，而这需要很高的成本。

　　这笔帐，开发商算的比谁都清楚。每一次一旦讨论取消，开发商都会群起而攻之，他一定会告诉你，这样会让很多开发商立即破产，或者告诉你，这样会推高房价，因为供应减少了。

　　但事实上，正如我之前所言，不要担心中国的开发商破产。中国的开发商是太多了，不是太少了，开发商企业全国十万家，很多都是玩空手套白狼，没有开发能力，只圈地，房子质量也无法保障，这样的开发商出局是好事不是坏事，我曾提出，80%的开发商应该死去。

　　这样，土地资源会真正集中到好的开发商手中，预售导致的杠杆也会降低，房价快速上涨的因素就会少一个。中国有多少人反对高房价，但是，反对也要讲究技术含量，要反对到点子上。预售制，是最该反对，是最该呼吁早点废除的。

　　但是，我也是事实上告诉大家，在开发商强烈反对的情况下，预售在短期内很难取消!这是中国房地产市场博弈的基本面决定的，购房者并没有多少话语权。而且，取消预售最好的时机，应该是房价处于上涨周期的时候，就目前房地产的趋势看，房价短期内上涨的周期基本结束，过去三年累积的高杠杆已经让很多开发商面临资金压力问题。

　　房价在未来两年下跌的风险远远高于上涨的风险，未来两年将会成为房地产最困难的两年。在这种情况下，取消预售的概率很小。所以海南这次在文件里面虽然提到要推行现房销售，但也明确规定是，文件出台以后新拿地的项目，才实行现房销售。至于现在的存量土地项目，仍然实行预售。呵护意图还是比较明显的。

　　既然只有新拿地的项目，才实现现房限售，对整个海南房地产市场的影响就极为有限，因为在海南的开发商，土地储备都足够开发很多年。当然，海南能够率先出台这样的政策，我坚决支持。现房限售，一定会成为中国房地产市场95%以上的项目的限售方式，预售只适用于需要个性化定制的别墅等高端产品。开发商虽然反对取消预售很多年了，但取消，是大势所趋，开发商也要有充分的心理准备。