央行加息会导致房价下跌么六个维度看房价

　　日本住宅价格指数随国债收益率下降而下跌

数据来源：BEA(中泰宏观王晓东供图 )

　　因此，一个经济体发展所处的阶段可能对大类资产价格的走势具有决定性的影响，即影响它的趋势，而估值水平的高低或只能改变斜率但不能改变趋势。如中国正处在城市化的上升阶段，向高收入国家迈进，故房价怎么调控都很难跌;日本已处在人口超级老龄化阶段，却不容许外来移民，故利率如何低也难以刺激房价;美国如果没有大量移民，估计房地产也会衰落。

　　此外，房地产作为一种大类资产，其价格除了受市场因素影响外，管制程度的高低对其价格产生影响十分明显。如中国房价收入比高的地区，基本集中在一二线城市，因为管制条件下一二线城市的土地供给相对于人口的流入(大城市方兴未艾)而言，是不足的。

　　相反，三四线城市的土地同样受到管制，但人口流入量相对少(中国的城镇化已到后期)，所以，基本不存在供不应求问题，即土地管制影响房价程度较低。中央经济工作会议提出，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落，这应该是今年房地产政策的核心目标，因为抑制泡沫的意思是不让它再涨了。

　　“防止大起大落”的重心是在后面，即不要大跌，就是不要刺破泡沫，故今年房价要跌非常难。不过，这样调控的难度会随着时间推移会越来越大，因为全球没有一个只涨不跌的市场。只是当你希望房价跌的时候，即便加息也未必会跌;当你希望房价涨的时候，即便将利率降为负也不会涨。

　　预测未来房价走势存在巨大需求，因为国民大部分积蓄配置在房地产上。影响房价的因素很多，随便找一个指标画一条曲线，就可以与过去的房价走势做相关性分析。但只凭这一个变量就可以预测未来房价走势了吗?如果可以这样预测的话，那发财岂不是太简单了。

　　事实上，许多所谓的预测结果在逻辑上都不堪一击。本文从六个变量分析房价，因为经济体错综复杂，不能仅用一个侧面或两个侧面来反映其特征，或像立方体，每一面都会相互作用着影响经济或房价。 影响房价最重要的因素——人口

　　关于人口因素对房价的影响，我写过不少文章了。正如中央工作会议所言，房子是用来住的，不是用来炒的。人口因素对房价的影响，可以找到不少证据，如2012年之前，一二线和三线城市的房价涨幅非常一致，2012年之后，一线城市的房价快速上涨，大大超越了二三线城市的涨幅;2015年开始，二线城市的房价涨幅也开始扩大。

　　房价这种从普涨到结构性上涨的切换，与人口年龄结构、人口流动有明显的相关性，如中国劳动年龄人口(15-59岁)的净减少是从2012年开始的，当年减少了345万。此外，从2011年开始，中国新增外出农民工数量也首次出现了减少，故人口年龄结构与人口流动两个因素都导致房价普涨时代的结束。

　　在房价涨幅较大的二线城市中，合肥和厦门尤为引人注目，据说2016年的涨幅分别列第一和第二。如果从二线城市过去10年人口增长幅度看，恰好又是厦门第一、合肥第二。但同样的省会城市如西安，或同样的计划单列市如大连，2015年的人口居然是减少的，这可以解释为何这两个引人注目的城市在全国房地产火爆的2016年，西安房价几乎没有涨，大连房价是下跌的原因。

　　从2015年开始，中国的流动人口数量首次出现了减少，净减少超过500万，这意味着什么呢?我认为意味着中国的城镇化进程步入后期，尽管大部分学者并不同意这一判断。据国家统计局的数据，2015年新增外出农民工的数量只增加60多万，其中80%以上流向地级以上城市——这也印证我的一贯判断。

　　即中国正在经历的是大城市化进程，而非城镇化，2015年二线城市房价的崛起，正是大城市化快速推进的体现。大城市的优势在于教育、医疗和文化娱乐等公共服务的资源比中小城市优质且丰富得多，就业机会和薪酬待遇等也优于中小城市。当中国成为中高等收入国家之后，恩格尔系数下降，服务消费比重不断上升。

　　这就是人口不断流向大城市的原因所在，这也是中国不同类别城市房价自2012年开始出现分化的原因。从人口老龄化角度看，中国未来的房价肯定是不乐观的，因为老龄化意味着房地产总需求长期回落，也就是说，每过一年，离房地产的熊市就会近一年。中国人口基数庞大，不像美国可以通过移民来缓解老龄化问题。

　　因此，人口流向和老龄化决定了今后中国这一轮房地产上 升周期中，不再有普涨行情，只存在与大城市化相关的结构性行情，但趋势并不乐观。货币膨胀是导致高房价的主要因素我曾经写过一篇文章《从人口现象到货币现象》，提出2011年之前房价上涨主要是人口现象，2011年之后房价上涨主要是货币现象。

　　理由是2011年之后，中国新增农民工数量出现了下降，此外，房地产开发投资增速也从33%回落到2015年的1%。根据中国指数研究院的数据，从2011年6月至2016年6月这五年中，全国100个城市的房价加权平均上涨了28.4%，但同期M2增长了近100%，GDP增长了近50%，但2011年之前10年房价涨幅超过M2增速，说明近年来房价涨幅已经趋缓了。

　　然而从2012年开始，一线城市的房价开始大幅上涨，但人口增长快的只是深圳，上海和北京的人口增速大幅放缓，2015年上海人口还出现了负增长。因此，此轮一线城市的房价上涨与人口因素关系不大，却与M2 和存款增速高增长相关。由于2014年底政府放松了对金融机构同业存款的监管，允许同业存款转为一般存款，导致作为区域金融中心的北上深存款增速出现了爆炸式增长，从而带动了住房贷款的大幅增加。但目前北上深的存款增速已经基本归零，意味着流动性拐点已经出现。

　　货币膨胀是导致资产荒的主要原因，因此，中国不仅房价整体水平高，其他资产价格也存在偏高问题，如股价、古玩和艺术品价格等。尽管倡导经济脱虚向实，但鉴于稳增长的目标依然未变，故货币增速不会大幅下行，估计今后三、五年M2增速仍会维持在10%左右。这就意味着资产价格偏高现象还会持续下去。

　　用下面一张图可以说明中国资产价格高估的程度：我国的名义GDP增长的趋势水平不曾低于8%，2000年后期还曾高至18%，但十年期国债收益率最高不过5.5%，目前仅3%左右。两者的缺口表明债券价格存在严重且长期高估，这是货币超发的重要体现。相比之下，美国十年期国债收益率水平主要是由经济增长的名义趋势水平决定，从1956-2016年这六十年仅在80年代初期有明显偏离。