以价换量、谨慎拿地 房企“备冬”

　　棚改政策冲击三四线调整

　　10月8日，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，明确提出要调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。

　　对此，张波分析称：“棚改政策不断收紧，导致部分三四线城市的房价下行压力增强，从10月8日国务院常委会会议传出来的动向来看，商品房库存不足、房价上涨压力大的城市，取消货币化安置的进程要求"尽快"，这部分变化会直接对部分三四线城市房价形成冲击。”

　　并解读称：“从棚改的角度上来说，2017年，棚改的货币化安置带动了大约21%销售量，所以棚改还是很重要的。从目前的政策来看，棚改政策是因城而异的，每个城市的差异非常大，因为有的城市棚改已经回落很厉害了，有的城市棚改才刚刚启动。”

　　对于三四线城市楼市的走向，该CEO认为：“房价过快上涨的三四线城市，房价涨幅超过100%的，调整周期会比较长。”

　　土地

　　前9月大房企拿地优势明显

　　自下半年以来，土地流拍增多、土地溢价回落……种种迹象表明土地市场已场回归理性，房企拿地也愈发谨慎，“促回款、稳现金、活下去”成为多家房企的共识，但强者恒强的格局未变,全国土地市场分化明显。

　　土地市场强者恒强“大步扩张”似乎成为大房企今年拿地的主基调，去年上半年，绿地新增房地产项目储备仅为21个。但今年上半年，绿地共新增60个房地产项目。此外，龙光地产拿地态势也备受关注，就在9月27日，顶着3年“禁售”的压力，龙光地产以11.7亿拿下深圳首个3年限售的A914-0305号地块。

　　另据该数据中心发布的前9月中国房地产企业新增货值TOP100榜单显示，土地资源仍倾向规模房企。此外，某研究院前9月企业拿地数据也显示，碧桂园以508块位居首位，其次为恒大、绿地、万科、保利、新城等企业。

　　对此，某研究院智库中心研究总监表示，房企购地呈现强者恒强的特征，这与房企全国性布局态势有关。从拿地幅数看出，绿地、新城等企业近两年在快马加鞭，在做大规模方面非常有目标性。

　　某研究中心研究总监也认为，百强房企的分化持续加深，龙头房企依靠自身规模效应，投资战略上可操作空间大，应对风险的能力较强。中型房企一面需要通过快速扩充土储冲击更高规模，另一方面也在警惕快速扩张下的风险。而小房企差距则被越拉越大，资金短缺、销售乏力、投资困难的恶性循环倒逼企业加速离开市场，预计这一轮“冬天”里不少小企业将成为收并购的对象。

　　三四线、中西部土地受宠

　　目前，一些龙头房企继续坚持广布局策略，中小房企则聚焦区域深耕发展战略。据中国指数研究院发布的2018年前9月全国房地产企业拿地排行榜显示，碧桂园在中西部榜单中以384亿元位列榜首，万科在长三角区域以459亿元位居首位;保利则在珠三角和中西部区域榜单上榜，且以423亿元位列珠三角区域榜单首位。

　　对此，上述总监表示，目前中西部依然延续火热态势，前9月房企进驻的密度较大，且地价涨幅较快，新增拿地建面占比接近40%，高出占比第二的长三角13个百分点。预计短期中西部仍然是房企角逐的主要战场，但随着市场销售进一步下降，未来房企选择的范围将缩小，应暂时采取收缩战略。

　　此外，某地产研究中心统计数据显示，前9月，全国50大城市土地成交额达2.72万亿元，同比上涨15.8%，平均地价出现下调。其中，杭州突破2300亿元，上海、重庆等地超过1000亿元。多达70个三、四线城市土地成交额突破百亿元，其中，佛山、嘉兴等地突破500亿元，另有16个三、四线城市卖地超过200亿元，40多个城市卖地超过100亿元，均刷新历史纪录。

　　“2018年，大量房企进入三、四线城市拿地，推动了热点城市的土地销售额创历史同期纪录。”某地产首席分析师表示。

　　对于未来，企业投资应“更聚焦、更精准”，短暂采取收缩战略，控风险，以等待“抄底”时机，上述总监如此认为。