公租房最新消息：首单公租房证券化项目落地，影响几何？

　　房多多公寓学院创始人全雳也表示，公租房资产证券化项目主要依靠政府信用的支持，而上述两个项目都是政府信用背书的个案，对租售比很低、融资成本很高的民营租赁企业而言意义不大。

　　“长租公寓是好行业，不是好生意”?

　　“其实，还是看底层资产的质量和流水。”全雳认为，一些公租房资产证券化项目的落地并不意味着整个市场迎来了黄金发展期，相反，在盈利模式未明的情况下，包括长租公寓在内的市场化租房资产证券化项目应该审慎考虑。“长租公寓是好行业，不是好生意。”他说。

　　在YOU+国际青年社区董事长兼CEO刘洋看来，长租公寓市场主体很多，不同主体的运营模式也不同，做资产证券化产品，也要根据自身的运营模式来评估是否适合。

　　早在去年年底，就有机构找到YOU+要帮助他们做资产证券化的产品，通过打包YOU+所持有的公寓的租约，以未来的租金作为回报。但当时，YOU+已经选择转型做轻资产运营，也就是不再购买物业建公寓，而是帮有房源的机构做“运营十社群”服务。

　　当时，他们也评估过拿到这笔钱用来做什么，能否在几年内赚回钱，以满足资金回报率。“当时提出资本回报率在6%-7%左右，但加上整个过程中需要支付的律师费、担保费等一系列‘管道费用’，加起来的利率已经快接近10%了，所以我们就评估了实际利润情况后，认为并不适合做资产证券化。”

　　刘洋认为，未来租房市场一定是要走资产证券化这条路的，但企业要对自身的现金流有一定的把握和管理，“资产证券化不是盲目的证券化，要看运营的产品是否能把融到的钱赚回来。”刘洋认为，现在长租公寓的毛利并不高，如果发行资产证券化产品融到的钱和未来收入不成正比的话，做资产证券化的意义就不大。而且如果无法按期偿还这笔钱，公司经营就会出问题。

　　在经历过前一轮资产证券化项目的讨论和争议后，长租公寓运营企业也更加明白，自身运营模式和盈利能力才是进一步开发融资产品的前提和基础。优客逸家创始人刘翔告诉中国青年报·中青在线记者，武汉的公租房资产证券化项目虽不能直接影响其他公寓运营企业，但也预示着一种趋势：有资产的租约证券化会先行，同时自持式的租赁资产可能会有更大的发展空间。

　　刘翔指出，目前大多数“二房东”模式的公寓企业面临着账期错配带来的资金风险，而如何抵御这类风险几乎完全靠运营者的道德底线，所以业内还应该思考企业自身如何转型。“现在长租公寓大多还是二房东模式，急需改良，变为透明的代理运营模式，租客信息、租金收付信息等都对业主全透明。”

　　转型尚长远，而当下不少租房资产证券化项目存在不少风险。业内人士认为，在银行贷款收紧的情况下，对租房资产证券化这类较为复杂的金融工具更应强化监管，防范风险。

　　汪丽娜指出，做资产证券化要有优质的资产和稳定的收入现金流。现在很多房地产机构、长租公寓都想借着资产证券化进行融资，但长租公寓的发展也刚刚起步不久，有的企业做得比较好，但也有“爆仓”的案例。

　　在她看来，租房资产证券化这类金融创新工具需要有优良的资产和稳定的现金流，但产品的退出、风险评估和信息披露都要跟上，“后续的监管要跟上”。