2019年房地产预测：市场拐点隐现 “房住不炒”是底线？

　　政策走向引关注

　　7月31日，中共中央政治局召开会议提出，要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。

　　在此前后，深圳等地持续出台“三价合一”、“限售”等轻量级的行政手段，加码调控力度的预期管理，警惕投资投机情绪的死灰复燃。

　　调控政策之下，新房滞销，房企融资渠道不畅，今年全国土地流拍数量也大幅增加，甚至超过近年来土地市场最冷的2014年。

　　10月中旬，广州传出增城、花都、南沙取消限价限售政策的消息，随后官方人士回应对外限售没有取消，同时严禁开发企业拆分价格报备。这被市场迅速解读为“限价放松”。

　　与此同时，其他地市也发布人才新政，对人才落户购房给予补贴，曲线争取放松空间。就连银行也尝试下调房贷利率，例如招商银行深圳分行近日把首套按揭利率从基准上浮15%下调至上浮12%。

　　近日，国家发改委发布《关于支持优质企业直接融资的通知》(下称《通知》)，其对房地产行业融资的影响也引发了市场的高度关注。而今年以来交易所地产公司债审批速度也已加快，前11月通过交易所审批的地产公司债额度同比大幅增加，《通知》的下发是否可以看作房地产融资进一步放松的信号?

　　胡建明表示，虽然国家发改委支持优质企业发企业债，但具体分析发现，按照中央精神，目前只支持有关棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目，并不支持商业地产项目，不能因此认为房企融资开始松动了。

　　华创证券分析师袁豪分析称，目前调控政策已见成效，政策无从紧必要，同时经济也存在波动压力，目前形势下稳定或更为关键。他预计后续房地产市场政策环境有所改善。

　　今年的10月31日和12月13日的两次中央政治局会议，在研究和部署经济工作时只字未提房地产。张大伟认为，连续两次政治局会议未提及房地产内容，对于房地产市场而言，意味着调控政策方向不会发生改变。从11~12月整体看，房地产政策基本平稳。

　　京东金融首席经济学家沈建光预计，政府仍会坚持房住不炒的表态，同时强调房地产长效机制的确立。考虑到当前房地产销售回落、国内房地产企业贷款与按揭贷款增速仍在下降，预计明年房地产市场仍将整体处于调整通道。

　　摩根士丹利华鑫证券首席经济学家、研究部负责人章俊对第一财经表示，考虑到未来基建补短板的稳增长效应逐步显现，预计至少年内和明年上半年之前，房地产调控立场和政策不会有明显变化，其间房地产投资增速会持续下行。

　　而明年年中之后是否会重新调整房地产政策?章俊认为主要取决于基建投资效应衰减的速度和中美贸易谈判的进程。

　　章俊预计，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一政策底线不会变，但可能会调整部分城市限购限售，放松首套房的首付比、认贷条件和利率等具体政策。

　　梁红也表示，2019年房地产投资同比增速可能降至-10%~-5%之间。鉴于地产周期对宏观经济各个领域的深远影响，当前地产需求及开发商融资的相关政策亟须调整，且政策调整宜早不宜迟。