2018房企八大关键词出炉！活下去、高周转上榜

　　综投网(www.zt5.com)1月9日讯

　　2018年是房地产业的小年。

　　这一年，房地产调控政策进一步升级，房企的融资环境持续收紧，开发商们普遍“缺钱”，深感前途未卜，连万科也喊出了“活下去”的口号。这一喊，市场对房地产的预期也在被打破，“离职、裁员”的无奈尚在行业里蔓延。

　　这一年，房企的股价普遍很“受伤”，从年初的高峰一路回落到年末的谷底。

　　这一年，房地产业在变革的岔路口上，过往带来成功的“高周转”模式正在接受新的考验。一家企业的根基是否牢固，可能并不只是简单地“去地产化”可以证明。

　　不过，凝聚共识，积蓄力量，在长租公寓、拆分物业等新领域，房企们还在摸索新的未来。当然，在2018年起落分明的地产大戏里，如果少了中小型开发商的“赴港上市”，想必也会少了一些剧情和桥段。

　　或喜、或悲，又一年。

　　活下去

　　2018年的9月，当带头大哥万科喊出“活下去”时，行业的焦虑感似乎一下子被触发。

　　外界困惑，连万科也活不下去了吗?

　　两个多月后的11月，郁亮解释称，因为万科是一家忧患意识特别强的公司，即便是在市场最好的时候，也充满忧患意识。

　　类似“活下去”的话语，4年前万科30周年时，郁亮也讲过。他对外界发出向死而生的警示:“如果不创新，不去打造一个健康和创新的组织，也许距离万科倒下用不了十年，三年足矣。”

　　4年后再看万科，已经实现了新的发展阶段。这时喊出“活下去”，显然是在思考如何活得好、活得长。

　　尽管龙头房企的销售增速面临放缓，但一家家千亿新贵却在逐渐出现。

　　中梁地产、阳光城、融信中国等后崛起的房企，每年保持着高速增长。此前，万科用了10多年完成的千亿梦，他们仅用了5年、4年，甚至更短的时间。

　　在分散竞争、集中竞争、一般寡头和高度寡头四个房地产竞争阶段里，新城控股高级副总裁欧阳捷认为，现在行业处在集中竞争阶段。“直到进入高度寡头阶段，即8强房企市占率超过70%，市场才会趋于稳定，传统房企的天花板则真正到来，但还需要8–10年的时间。”他判断。

　　对于房企们而言，机会仍然存在，中国的城镇化进程尚在推进中，与此衍生的住房需求以及相关的衍生需求都在等着要一个个“活下去”的“万科”们来满足。

　　离职

　　“千亿新贵”不断出现的背后，是行业去杠杆带来的阵痛。

　　虽然，停止招聘、精简营销团队、减少土地投资拓展部人员是地产行业惯常的节流动作，但明显，从房地产行业离职和被裁员的人自上而下发生着改变。

　　据Wind资讯统计，2018年，包括董事长在内的高级管理人员(不包含非独立执行董事)的职务变动，共有85家房企涉入其中，已经刷新了2016年的最高值。

　　离职，或者是因为出于对行业的焦虑，个人发展天花板的忧愁。但对于被裁员的人来说，则更显无奈。

　　哪怕是碧桂园、万科、富力、华夏幸福、泰禾集团、旭辉控股等千亿元量级的房企，在这一年几乎多多少少都在不同程度上进行了人员的优化。区别无非在于是小范围的优化还是“一方诸侯”的离开。

　　以往对规模的热衷，已经不再是龙头房企的追求。碧桂园提出收缩规模，反思问题;中国恒大选择放缓投资，注重利润率的提升;万科则明确提出降速;融创的关键词里包含强运营、控投资、降杠杆。

　　与之相对的，规模导向仍然是第二三梯队房企的选择。喊出冲千亿的新兵在不断增多。在行业分化加剧的面前，规模的大小，依旧代表话语权的强弱。

　　不过，无论是龙头房企，还是中小型房企，关注利润、注重资产回报率、追回款、去杠杆、降负债，正成为他们的共性。

　　这背后是行业发展逻辑的悄然改变。

　　从一位不愿具名中型房企高管对时代周报记者的感慨里可以看出端倪。“地产商本就没有太高的社会口碑，凭借目前手上的资源，可能还可以过一段相对舒服的日子。但不进则退，如果不折腾不接受当下变化带来的痛，有一天可能连痛的机会都没有了。”

　　缺钱

　　开发商对资金的饥渴，贯穿了2018年整年。特别是在金融去杠杠的大背景下，这种饥渴表现得更加强烈。

　　这一年，是房企融资主管们有着巨大压力的一年。业界的调侃是：拿钱比拿地都要重要。

　　借钱难的同时，能借到的钱也变得贵。即便到了2018年年末融资环境有所回暖，但成本上升压力仍旧存在。

　　从克而瑞研究监测的85家典型房企债券类融资情况来看，2018年房企新增融资成本为6.4%，同比2017年增长0.17个百分点。

　　以单个企业的融资成本对比，有86%的房企融资成本较2017年全年上升，且增幅超过1个百分点的房企有44%，大部分属于扩张性以及中小型房企。

　　事实上，多家房企的融资利率水平已经大幅上涨，且高于2017年加权平均融资成本。

　　比如，时代中国拟发行的3亿美元优先债券利率达到10.95%，华远地产的外币融资工具的票面利率高达11%，而恒大发行的3笔共18亿美元优先票据，融资利率分别为11%、13%、13.75%。

　　即便面临抬升的融资成本，房企也没有选择。他们要面临的是偿债高峰的到来，因此不得不发新债还旧债。

　　自2014年下半年起，国家对发行主体扩容和审批机制的改革，房企发债规模呈现井喷。而这些债多数为3+2、2+1年的还本付息期限结构，也就意味着2018年开始进入集中到期。

　　国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对时代周报记者称：“在防范系统性金融风险的大环境下，国内总体融资环境在日益收缩。对于房地产企业来说，不做好应对，一定会出现流动性困难。”

　　如何能借到便宜的钱?依旧是留给房企们2019年的命题。