2019海南楼市新政：鼓励多主体参与住房租赁经营

　　四、规范用地供应管理

　　关键词：

　　- 商务聚集区、产业园区新增商品住宅用地租赁住房配建不低于15%

　　- 租赁住房用地可先租后让

　　- 租赁住房用地最高出让年限不超过70年

　　- 租赁用地和房屋不动产权证不分证办理

　　(一)加强供地方案审核。对确需新增供应租赁住房用地的，在土地供应前，市县人民政府应当组织自然资源规划、住房建设、生态环境、财政、商务、水务等部门，对拟供应租赁住房用地的房屋性质、开发建设要求、转让管理要求、租赁管理要求等相关限定条件进行审定，并作为土地出让条件载入土地出让公告，同时列为土地出让合同的必要条款，并按照“谁提出、谁监管”的要求做好相关供后管理工作。

　　在商务聚集区、产业园区周边的新增商品住宅用地，相关市县政府应在出让条件中明确商品住房应当配建不低于15%的租赁住房。

　　(二)完善用地供应方式。根据租赁住房项目的实际需要，分类采取以下方式供应土地：

　　1、招标拍卖挂牌出让。在公平、公正、不排除多个潜在市场竞争主体的前提下，可就竞买人业绩、开发资质、开发建设要求、企业诚信等设定竞买条件，采取招挂结合(先招标后挂牌或拍卖)或者招标拍卖挂牌出让方式供地。

　　2、协议出让。政府平台公司建设租赁住房的，可采取协议出让方式供地。

　　3、先租后让。以招标拍卖挂牌方式将5-10年内的土地出租给土地使用人，由土地使用人按照合同约定支付租金并进行开发利用，租赁期满达到合同约定的继续履约条件的，按照协议出让方式办理剩余年期的土地出让手续。

　　(三)合理确定出让底价。市县自然资源规划主管部门供应租赁住房用地时，应当委托有资质的土地评估机构根据租赁住房用地基准地价，并充分结合本地区租赁住房市场情况、租赁住房管理要求等情况进行评估，经市县政府集体决策，综合确定租赁住房用地出让底价。

　　(四)明确土地出让年限。租赁住房用地最高出让年限不超过70年。

　　(五)严格出让合同和土地登记管理。土地供应后，土地出让合同应当明确约定租赁住房用地转让条件、受让人的出资比例、股权结构、禁止分割转让等内容，并同时记载于不动产权证和不动产登记簿上。对土地出让合同约定整体持有的租赁用地和房屋，应当核发一本不动产权证，不得分证办理，并在不动产登记簿上和不动产权证书上注明“整体持有，不得分证办理”。

　　不动产权利人的出资比例和股权结构发生改变的，应事先经出让人同意。

　　五、建立健全行业监管机制

　　关键词：

　　- 租赁住房用地使用要整体持有不得分割出让土地

　　- 人均住房使用面积不宜低于6平方米

　　- 禁止住房租赁企业自行开展“租金贷”业务

　　(一)严格转让管理。租赁住房用地应当由土地使用权人整体持有，不得分割转让土地，也不得对外分割销售建成的租赁住房。对因破产、重组等各种特殊情形，原土地使用权人确无法继续持有的，经市县人民政府批准后，可以整体打包方式依法转让，有关约定权利义务随之转移。

　　整体转让或出资比例、股权结构、实际控制人等改变后，租赁住房规划用途和实际使用性质不得改变，必须继续用于租赁，并按租赁使用合同保持原租赁关系。

　　上述转让管理要求应纳入土地出让合同，同时约定相关违约责任。

　　(二)强化抵押监管。土地出让合同中应当明确，租赁住房用地和房屋抵押的，抵押权实现时，抵押物买受人资格须经市县人民政府认定，符合租赁住房运营管理要求。

　　(三)规范租赁行为。租赁住房及其附属设施应当符合消防、治安、卫生等方面的标准和要求。出租住房以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，且人均租住使用面积不宜低于6平方米。出租人(包括个人、企业)对租赁住房的结构、消防、空气质量等承担主体责任。住房租赁合同最长期限一般不得超过5年。

　　(四)规范“租金贷”业务。住房租赁企业不得自行开办“租金贷”等金融业务，不得与无放贷资质的机构合作开展“租金贷”等业务，不得诱导承租人签订“租金贷”协议，不得为承租人提供担保等增信措施。金融机构开展“租金贷”业务时，应确保承租人作为金融消费者的知情权。金融机构不得与未在房地产主管部门备案的住房租赁企业、中介机构合作提供金融服务。

　　(五)加强行业自律。充分发挥省房地产估价与经纪业协会、省物业协会等行业协会的作用，引导社会力量参与房屋租赁日常管理，制定、完善房屋租赁行业执业规范和行为准则，强化行业自律，督促指导中介机构、住房租赁企业及时采集租赁房屋、租住人员等信息，并上报住房租赁管理部门。