2019年中国楼市最新动态：人口决定房价 两极分化严重

　　综投网(www.zt5.com)05月24讯

　　房地产市场的分化，说到底是决定于房地产周期要素的分化。影响房地产周期的要素，既包括经济增长、收入水平、人口流动、城市化进程、人口数量和结构等长期要素，也包括土地政策等中期要素，还包括利率、抵押贷首付比、税收等短期要素。因此可以概括地说，房地产周期长期看人口，中期看土地，短期看金融。

　　在过去的五年间，中国的房地产市场整体呈现巨大的上涨趋势，但分化也越来越明显。在中国产业信息网发布的2018年全国261个城市房价排名中，房价前50名的城市中，环渤海湾城市群10个，东南城市群28个，中部城市群4个，西南城市群5个，东北仅2个(齐齐哈尔、大连)，西北仅1个(兰州)。而在房价前十的城市中，全部集中在环渤海湾城市群(北京、天津、青岛)和东南城市群(上海、深圳、广州、厦门、杭州、福州、南京)。根据分布图可见，中国高房价城市基本分布在环渤海湾城市群、长三角城市群和粤港澳大湾区城市群等经济发达、人口集中地区。

　　如果要用一条线来划分中国当下房地产价格的分化，大概可以用的是地理学家胡焕庸在1935年提出的“黑河-腾冲线”(或“胡焕庸线”)。在《中国人口之分布》一文中，胡焕庸发现，以此线为界，约有94%的人口居住在约占全国土地面积43%的东南部地区，约6%的人口居住在约占全国土地面积57%的西北部地区。2018年房价前50的城市中，只有兰州位于“黑河-腾冲线”的左侧。

　　今天来看，这条线依然是中国最重要的人口分界线和房价分界线，用“一半是海水，一半是火焰”来形容一点都不为过。不过局部地区有了新的变化，比如鹤岗这样的资源型城市，随着资源的逐渐枯竭，鹤岗经济增速放缓，人口也在萎缩，而年龄偏大的人口结构，使得当地购房主力人群不足。鹤岗市统计局数据显示，自2012年至2017年之间的5年里，鹤岗总人口减少7.6万人，降至100.9万人。而在这100.9万的总人口中，35岁以上人口多达70万，其中，60岁及以上老年人口数量为22.6万人，鹤岗老年人口数量是17岁以下人口数量的2倍还要多。此外，在人口的城乡分布中，截至2017年底，鹤岗城镇人口为83.3万人，这意味着，在约83%的高城镇化水平下，鹤岗已经很难享受到农村人口进城落户来支撑房价的福利。