2019楼市调控政策：已从销售端逐步走向融资端

　　综投网(www.zt5.com)7月8日讯

　　针对房地产行业的调控政策已经从销售端逐步走向融资端，5月份的“23号文”可能只是一个开始。第一财经获悉，近日，某信托公司收到窗口指导，针对房地产信托有5点要求。

　　第一，房地产信托规模不能超过2019年6月30日规模;第二，已备案项目不影响发行及成立，但未备案项目一律暂停;第三，符合“432”通道类业务也算房地产项目，也要受到窗口指导影响，全部暂停;第四，地产公司并购类也算房地产项目，收到窗口指导影响，全部暂停;第五，未来公司每月老项目结束所释放出来的规模，优先供公司战略客户使用。

　　“432”是银行、信托公司对房地产开发企业发放贷款的红线，其目的是避免资金违规流入房企用于支付土地款。具体来说，4是指该项目在信托项目发行时需要保证至少四证齐全：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证;3是指该地产类项目的总资金中必须至少有30%的资金来自于融资方;2是指该地产类项目的融资方至少拥有二级以上(包括二级)的开发资质。“432”是房企融资较为普遍的一个通道，一旦这个通道被封锁，必将引来较大的震动。

　　规模收紧

　　信托融资一直以来都是房地产企业重要的融资途径之一，然而从今年5月17号银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(简称“23号文”)以来，信托融资就成了监管部门重要盯防对象。

　　23号文的重要条款包括，在房地产领域不可“通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。”同时严查表内外资金直接或变相用于土地出让金融资;资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场。

　　此后，5月31日，有媒体爆出多家房企被列入暂停公开市场发债业务名单，监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。房地产非标融资陷入僵局，2019年上半年难得的小阳春也在这两条消息之后，预期迅速转变。

　　在政策收紧的同时，“信号”随之传来，6月13日银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上表示，必须正视一些地方房地产金融化的问题，目前相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平，房地产企业融资过度，助长投资投机行为。此番言论看做是对房地产融资端的吹风，意在给不健康的融资环境降温。

　　随后，7月4日，银保监会开始对部分信托公司窗口指导;7月6日银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司展开约谈示警，要求控制房地产信托业务增量和增速，据媒体报道，在约谈名单中的信托公司共有10家，分别是中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、国民信托。

　　第一财经致电某信托公司工作人员，他表示，“目前的风声就是政策方面要开始严控房地产，公司高层都已经收到指令。”