2019房产投资方向：投资策略研究需要精细化

　　投资策略研究需要精细化

　　上海易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁表示，未来城市进入和投资方面，可以积极关注一些新变量。尤其是从这两年房地产市场的发展来看，一些大城市需要积极关注轨道交通的概念，即轨道交通的沿线站点和上盖项目的开发机会等。从数据测算看，此类城市的轨道交通建设用地供应规模很大，这可以为房企冲规模、冲业绩创造较好的条件。另外从城市进入的指标来看，未来可以重点关注两个指标，包括人均可支配收入和第三产业的增加值等。对于此类指标的研究，过去是比较粗放的，而现在需要更精细化的考虑，或者说更深刻的考虑。

　　中梁集团战略投资研究院院长郑焕表示，当前不同房企对于城市投资方面的看法是有分化的，部分房企尤其是TOP30的房企，对于一二线城市是比较看好的，这可以从近期的拿地行为看出来。而对于部分房企，尤其是深耕三四线城市的房企，近期其实也依然在三四线城市积极拿地。类似不同城市的进入策略，也体现了不同房企的规模要求和定位。从目前来看，需要关注一点，即城镇化率本身不应该理解为是市场的动力，这个是城乡二元结构的概念，其在房地产发展中的解释力度有所减小。而更多的是要研究城市之间的人口流动和需求流动，比如说县城和省会之间的流动。类似需求若是积极释放，其带来的能量不会比传统的城镇化率的能量少。

　　仁恒置地集团战略研究总监李然表示，集团在过去的三到五年期间，一直在做适度规模战略，其优势和劣势都有，比如说优势在于可以较好地穿越整个地产周期，而劣势就是企业规模在当前拿地中会面临制约，因为部分城市房企拿地需要打分，这就涉及到规模大小的问题了。所以从发展角度看，未来也需要强化高周转、快周转和做大规模等战略。这两年将积极通过合作开发等进行学习，同时做好对城市进入方面的深度研究，包括对中部城市的研究等。当然在不忘初心的战略下，仁恒将基于其产品优势，继续做好做大产品线，最终给市场交付更优质的产品。

　　上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企在传统市场和政策分析的基础上，也可以积极研究市场热点，进而形成新的转型路径。比如说近期部分大城市开展的垃圾分类行动，虽然本身是社会文明或市民文明的概念，或者说是生活方式改变的概念，但是房地产企业也可以研究背后的商业机会和投资机会，如研究如何进行户型设计和精装修，进而和垃圾分类工作做更好的结合等。又比如说近期的老旧小区改造、小区名字统一等内容，其实都和房地产业务有关，开发商需要研究此类新情况和新机会。