2019楼市走向：销售下滑 开发商高佣金去库存

　　综投网(www.zt5.com)8月13日讯

　　一、二手房销售面积过去三个月连续下滑，土地出让面积过去三个月连续下滑，这三大指标连续下滑以后，给整个地产行业确实带来了比较大的压力，相信在接下来相当长的一段时间，销售会是房企的重中之重。”易居企业集团CEO丁祖昱近日表示。

　　克而瑞最新一份市场月报也指出，7月份楼市正加速转冷，市场观望情绪愈加浓重，后继购房需求明显不济，部分城市已经出现需求断档：“土地市场7月量价齐跌，房企融资收紧犹如釜底抽薪，对土地市场影响也是‘致命’的。”

　　更深远的影响来自政策层面。7月30日，中央政治局会议重申“房住不炒”，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

　　朗诗集团董事长田明对经济观察报表示，此番定调意义重大，“一方面是中央意识到用房地产来作为刺激经济增长手段有它的弊端，这是认知上的提升;另外一方面，我觉得很重要的一条是，我们可能也不像以前那样有条件再通过对房地产的刺激来促进经济增长。

　　市场的转冷最直接体现就是去化变慢。在这一情况下，不少房企重启或者加大了全民营销的力度，加速去化。一些房企加大了打折促销的力度，恒大在广东21城的74个项目推出联动策略，闪购78折。“房企迎来真正的考验，谁卖得快，谁才能活得久。”一位top20房企营销负责人说。

　　销售下滑

　　对于整体市场层面来说，5月份是一个拐点，在经历了上半年短暂的“小阳春”之后，市场在5月份开始呈现下行趋势。过去三个月销售数据和土地出让数据连续下滑印证了这一点。

　　房企项目去化率也在走低。亿翰智库数据显示，今年上半年行业综合去化率约为60-65%，但是到6月份去化率又出现一些微调，此后持续走低。

　　到了7月份，数据上同样不乐观。亿翰智库数据显示，百强地产商7月销售统计9541亿，环比6月下滑24%。

　　不管是一二线，还是三四线城市，都呈下行趋势。克而瑞数据显示，7月份一线城市成交量环比全线回落，二三线城市成交量环比下降11%，约6成二三线城市成交量环比高位回落，其中重庆、济南等环比跌幅超30%。

　　此外，近4成二三线城市成交量同比有所回调，长沙、重庆成交显著缩量，同比皆腰斩。

　　另外一方面，房企融资环境持续收紧，对房企资金形成考验。迫使一些房企不得不开始进行战略上转变。

　　7月底华南一家中型房企在内部发文指出，上半年整体房地产市场增速显著放缓，销售形势不容乐观;今年以来，集团销售业绩距离全年既定销售目标仍有差距，因此，当前全公司最重要工作是加大销售力度，确保完成销售任务。

　　基于此，该公司下半年工作重点围绕“促销售、抓回款”开展，坚持全员营销，加强促销力度，以完成销售目标为第一优先级。更关键的一条是，该公司在文件中表示，2019年下半年原则上暂停拿地工作。

　　田明认为，现阶段一些房企之所以暂停拿地，“第一没钱，第二没有预期。因为现在融资收紧，销售也不畅。在这样的情况下，暂停拿地就提出来了。所以现在有好多企业，过去几年的增长潜力特别高，你看它的业绩，是往上跳的，如果杠杆率很高、负债率很高，什么地都拿，什么钱都借，特别是拿高价地，这些地好多又在调控比较严厉的城市，如果这样的话，这些企业会有问题，它的偿债压力会加大，现金流会崩。”

　　田明认为，此轮房地产调整的深度远远超过很多人的预期，接下来土地市场活跃度会下降，具体到住宅市场，成交量会下降，而一些项目的价格也会下降，总体缺乏上升动力。