开发商违约怎么办？购房者应该如何应对？（附案例）

　　案例三：房款已付清 想收房却被通知要涨价

　　签订购房协议6年多了，房款也已付清，如今想收房却被通知要涨价，这让购买了庆华长安家园的十几户业主很不满。

　　2012年9月，北方特种能源集团公司西安庆华公司退休职工黄建荣与西安鼎铭置业有限公司签了购房协议书，以3500元/平方米的暂定价格，购买了位于西安现代纺织产业园纺园三路的庆华长安家园住宅小区10号楼1单元2704的房子。协议约定分次付清房款，到2014年3月，黄建荣分5次付清了房款。2016年12月，鼎铭公司通知房子涨至3690元/平方米，不少签订购房协议的职工都按照新价格补交了差价、签了网签合同，也陆续收了房。这事让十几名老职工感到不满，他们均反对开发商私自涨价，也拒绝和开发商签订网签合同。

　　与黄建荣情况相同的王积玉表示，当时签订庆华职工购房协议的人数众多，因开发商私自涨价，几名职工一起将鼎铭公司起诉至灞桥区法院。可让他们不解的是，法院认为鼎铭公司起初是庆华公司工会发起的，法定代表人与庆华公司法定代表人为同一人，因此认定是属于单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，依照《最高人民法院关于房地产案件受理的通知》第三条规定，该诉请不属于法院主管工作范围，裁定不予受理。

　　西安庆华公司则称，他们没有和购房者建立商品房买卖合同关系，购房者认购的商品房购房款也没有交给他们。

　　看着年过九旬的岳父住不进新房，今年6月12日，黄建荣的女婿杨先生向12345反映，之后事情转给了纺织城产业园管委会，目前还没有新的回复。

　　6月22日，杨先生前往鼎铭置业在小区13号楼设立的项目部，他表示要收房，一位工作人员说，杨先生家人购买的房子，最初协议上标的单元和住建局不一样，现在房号变更为2单元2704，房子还是原来的房子。之前协议的价格是暂定价格，签订正式网签合同执行的价格是4063元/平方米。

　　对于为什么要执行现在的价格，该工作人员拒绝解释，称如果要收房就拿之前的交款票据及手续，按照住建部门核准的面积补完差价重签网签备案合同，履行完手续就能收房了。

　　案例四：已网签备案商品房 开发商却要解约

　　签订了《商品房买卖合同》，交清了房款，通过网签也备过案，但房产公司在拿走《商品房买卖合同》后，以合同存在重大误解要求与购房人解约。一审法院判定，开发商归还《商品房买卖合同》并交付房屋及车位。

　　2016年12月19日，西安市民王女士与一房产公司签订了认购书，购买该公司开发的25幢×单元×层10××2号房一套，面积134.13平方米，单价10500元/平方米，总房款约140万元。在《认购书》末尾处特意注明“赠送负壹层车位二个”。王女士当日给开发商支付了30万元购房款。

　　2017年1月23日，王女士支付了剩余房款，并签订了《商品房买卖合同》。当时开发商以合同需要备案为由，将签订的合同全部收走。2017年4月1日，开发商又向王女士送达了车位选取通知书。4月14日，双方签订了《车位协议》，而开发商也出具了地下停车位选择确认单。王女士名下所购置的这套房屋，2017年1月23日已在房管部门通过网签，2017年2月7日备案。

　　但让王女士没想到的是，开发商至今未返还《商品房买卖合同》，甚至提出要解除合同。无奈之下她只好诉诸法律，要求开发商归还《商品房买卖合同》及交付房屋和停车位。

　　在雁塔区法院《民事判决书》及落款为这家房产公司的《民事上诉状》中，开发商称，根据西安市不动产登记服务中心2015年8月出具的《房产测绘成果变更报告》可知，25幢×单元×层10××2号房以及10××3号房系关联户室，需一并处置，上述两户型建筑面积共计343.79平方米，而王女士所购房屋实际面积远高于合同载明的面积，造成该结果的原因系重大误解。

　　雁塔区人民法院《民事判决书》认为，王女士与开发商签订的《商品房买卖合同》及《车位协议》系双方当事人真实意义表示，《商品房买卖合同》中双方对房号、面积、价款均作出了明确约定，购房人也支付了相应房款，且该商品房买卖合同已经备案。对于开发商提出的《商品房买卖合同》系重大误解，法院认为，与事实不符，不予支持。雁塔区法院一审判定，这家房地产公司在宣判生效10日内归还王女士《商品房买卖合同》;判决生效30日内，按双方签订的《商品房买卖合同》，交付房屋及停车位。一审宣判后，房产公司上诉，目前二审还在进行中。

　　律师统计：40个案例中31个判决支持差价损失

　　近日，陕西海普睿诚律师事务所建筑与房地产业务部王阿丽、李平、郑婷3位律师对近年相关的国内40个案例进行分析，其中31个判决支持房屋差价损失，9个不支持。

　　法院支持房屋差价损失的情形

　　在裁判观点方面，支持房屋差价损失的判决理由主要有：

　　一、卖方违约后，买方应当采取适当措施防止损失扩大，如购买其他房屋等措施防止因房价继续上涨而导致损失的继续扩大，故法院会倾向于认定房屋差价损失期间，或者损失范围，再结合房屋差价损失鉴定，以确定损失数额。

　　二、综合考虑双方的过错程度、交付定金的数额、房屋价格上涨及当事人的合理预期，由法院酌情确定。

　　三、卖方根本违约，合同目的不能实现，买方诉请预期的可得利益损失判决支持。

　　四、当定金的双倍罚不足以平衡利益，并不足以弥补买方因违约而受到的损失，买方可主张房屋差价损失，法院考虑到签订合同时合理注意义务，过错程度、参考房屋面积及增值情况，酌情判定赔偿损失。

　　五、鉴于正常的房价波动属于商业风险，是买卖双方在订立合同时应该能够预见的，故卖方无权引用可预见性规则来限缩赔偿金额，更何况被告在故意违约更无权引用。但买方没有及时采取适当措施防止房屋差价的损失扩大，在确定赔偿具体数额时，卖方可适用减轻损失规则，也即具备正当性。