未来房地产市场怎么样？房企未来要怎么走？

　　综投网(www.zt5.com)11月21日讯

　　过去20年，房地产发展可谓顺风顺水，截至2018年，销售额过亿房企已达30家，总数世界第一。但房地产一家独大，长期下去此消彼长，必将挤压实体经济发展空间，这点国家已开始察觉，不能任由国民经济疲软，并做出相应行动。

　　在连续不断的楼市调控中，国家对房地产有了新的房住不炒定位，明确表示不再依靠房地产刺激经济了，一锤敲碎房地产造富神话。经济上，一方面房贷利率不断上调，保持个人住房贷款利率基本稳定的同时，使炒房客的购房成本大幅度增加;另一方面收紧房企融资渠道，并配合督察，限制一切资金违规流入房地产。

　　截至2019年上半年，26家上市银行对房地产行业提供的贷款高达29.7万亿元，无疑是房企们最大的“金主爸爸”，如今银行不仅要控制对房地产贷款的投放规模，还要对涉及违规的贷款进行查处，对眼下巨额外债压顶的房企是一个难以接受的事实。

　　这种效果对开发商的影响无疑是明显的，据人民法院公告显示，11月份刚刚过半，仅本月宣告破产的房企就达19家，今年累计破产倒闭房企数量上升至453家。要知道，房地产是一个金融属性极强的市场，行业内充斥着高周转、高杠杆、高负债企业，对资金敏感度较高，房企的融资能力直接决定着企业未来的发展前景。

　　房地产的鼎盛时期已然不再，在调控趋严、融资困难、行业增速放缓的背景下，部分先知先觉的房企一方面加大促销降价力度，积极推盘去化回笼资金，一方面也想着思变，从聚焦地产主业到多元化市场布局转变。于是我没看到一大批房企争相更换赛道，但转换之路并非一蹴而就，房企的多元化之路远比主营业务更加难走。

　　归纳总结房企多元化分三个路子：第一，地产的多元化。即地产+模式的产业延伸，比如地产+文旅、地产+养老、地产+物流、地产+物业、长租公寓等，所拓展的都是围绕房地产主营业务，既能提升地产主业的竞争力，又能令附属业务依托核心业务成长，从而降低市场风险，减轻企业运营成本。

　　典型的例子就是“好学生”万科。不仅是养老地产行业的领跑者，还提出了以服务居民为主的城市服务配套商概念，在物业服务、长租公寓、商业开发、物流仓储及产业园项目同时发力，但都没有跳开地产主业。所以我看到2019年万科的半年报上，95.5%的营收均来自于房地产业务的结算收入。

　　第二，投机冒险的多元化。说白了就是地产主业已足够支撑我去开辟新的战场，看到哪里做得好就投资哪里，不必非跟地产行业相关，比如投资足球队、造车等。

　　典型的例子就是恒大，连许家印自己都承认了“我们造车要技术没技术，要团队没团队，是一穷二白一无所有”。但事实是，从并购NEV，到入股动力电池企业卡耐新能源58%的股权，再到收购泰特机电70%股份，恒大已针对新能源汽车完成了全方位布局。

　　第三，彻底摆脱房地产的多元化。面对一系列承压，中小房企的生存空间不断被打压，不少已选择另谋出路，当然，也不乏有一直企图彻底摆脱对房地产依赖的行业大佬——万达。王健林在2018年的工作总结中曾表示，房地产行业有两大缺陷，一是强周期性，二是现金流不长远，因此要坚决转型，发展拥有长期稳定现金流、有科技含量的产业。

　　但“去地产化”是个说易行难的事。前有在福布斯发布的2019年富豪榜上，王健林的财富数缩水近700亿，排名从去年的第4跌至今年的第14，后有儿子王思聪被限制消费，在四处碰壁后，王健林又悄悄地回来了。今年以来，除了在北京、广州等地拿地，万达在四川、甘肃、辽宁等省份也有重新拿地布局。

　　一个固有思维的成立一定不是一朝一夕的，国家也一再强调不再走靠房地产拉动经济的老路，但到真正的实现目标路程还很久远，对房企来说可能面临的是凤凰涅槃式的考验。