即使是普征，差异化的税制方案有利于精准调控。对于空置房、高端住房和全部住房，当税率、税基和税收优惠措施都相同时，无法体现税制公平性;当税基和减税措施相同，但对空置、高端房高税率征税、一般住房低税率征税时，有利于打击投机性需求、减少空置、抑制高端需求，提高房地产税的接受度;当税率和税基相同，仅对一般住房实施税收减免政策，既保护居民正当的自住需求，也有利于提高住房利用率，减少不必要的住房资源浪费。
4.2 合理的税率调节机制，确保居民可负担
设定合理的价值评估基期和税率调节机制，确保居民可负担。美国房地产评估价值虽与市场价值接近，但可通过评估率来调节实际税率，2018年，各州的房地产税实际税率在0.27%-2.4%之间。德国土地价值评估基期较早，西德为1965年、东德为1935年，基准税率由联邦政府统一制定，同时，设置稽征率来调节实际税率，由地方政府自行确定，由于评估标准较早，居民实际税负水平不高，2017年土地税140亿欧元，占财政收入比重0.98%。英国房产评估采用1991年市场价值(威尔士采取2003年)，税率分8个等级，地区政府自行调整基准税率来调节实际税率水平，2017年平均税率仅约1.8%，如考虑房价上涨因素，则实际税负更轻。借鉴国际经验，设定合理的不动产价值评估基期和税率调节机制，让居民能负担起，才是房地产税顺利落地的前提。19个样本OECD经济体的平均房地产税实际税率仅0.54%，国际上，房地产税实际税率不高。
4.3 居民自住房税收减免，或设置人均免征面积，满足居民自住需求
免征面积作为主要税收优惠政策。国际上常见的房地产税减免条件是对首套房、一定面积或价格以内的部分进行税收减免，以保障必要的住房需求。我国对个人自住房开征房地产税，也将配套灵活的税收优惠，结合国际经验和沪渝两市房产税试点方案，我们认为免征面积将是主要税收优惠措施。上海试点房产税的免征面积是人均60平;重庆试点房产税免征面积是，试点前独栋商品住宅为180平米，除三无人员外的家庭新购独栋商品住宅、高档住宅为100平米。
免征面积影响征税住房占比。根据2015年全国人口抽样调查，全国城镇人均住房面积低于20平、30平、40平和50平的家庭户占比分别为20%、43.8%、62.4%和75.2%。我们分别采用人均免征面积12平、20平、30平、40平和50平模拟全国征税住房的占比。
5 房地产税出台有何影响?
(1)短期内，房地产税通过影响供需格局影响市场
房地产税通过影响市场预期和持有收益影响供需，抑制房价上涨。国际经验表明，房地产税开征前后，征税力度和市场反应尚未明确，市场预期受影响，需求入市节奏推迟、部分投资者抛售房产，影响短期市场供需、房价回调。
购房者关注征税力度和市场反应，导致市场观望情绪浓厚。我国房地产税征税时点、力度和市场反应尚未明确，部分购房者会持观望态度、推迟需求入市，短期内购房需求将减少。
房屋持有者可能出租或出售部分征税房产应对持房成本上升。由于征税力度未明确，持房者或大多持观望态度，采用出租或出售部分征税房屋以应对持房成本上升。对于人口净流出、缺乏需求支撑的部分城市，房产持有者可能会选择出售房产;对于人口持续流入、住房需求旺盛的城市，持房者短期内会采取出租房产以应对持有成本上升，并将部分房地产税负担转嫁给承租者，导致房租上涨。
(2)长期看，房地产税市场调节作用不明显
房价长期走势由供需决定，房地产税的市场调节作用有限。从国际经验看，房价的决定因素是供需，房地产税仅是一个调节因素，既不是稳定市场运行的关键，也无法防范房地产泡沫的产生和破灭。德国仅征收土地税、且税负较低，但房价长期稳定，主要依靠供需平衡和稳健的货币金融制度;日本、美国、英国很早就开征房地产税，但日本经历两次房地产危机、美国出现六十年大牛市又爆发次贷危机、英国房价则长期刚性上涨，主要由于土地供给不足或房地产过度金融化。
韩国、日本、新加坡、中国台湾等东亚经济体都有人多地少的人地矛盾、有土斯有财的置业传统，经历了近现代的经济、城镇化和房地产市场的快速发展阶段，也都曾用房地产税打击投资、控制房价。经验表明，房地产税短期内能一定程度抑制投机和房价上涨，但不改变房价长期趋势，在实现住房市场平稳运行方面作用并不显著，甚至可能出现房价加速上涨或下跌。
韩国1990年将土地保有税收从财产税中单列，全面开征土地综合税和房屋财产税，同时完善土地评估系统、加强税收征管，但此后房价一路上涨至1991年2季度。2005年开征综合不动产税，针对富有家庭持有多套和高价值房地产征收惩罚性税率，但此后全国房价加速上涨，仅高房价的首尔江南区等地在2个月内房价回落不到2%，随后报复式上涨。
日本1973年出台特别土地保有税，对保有大面积土地按取得价1.4%每年征税。受石油危机和加息应对恶性通胀影响，地价在1994年曾短暂回落，但从1975年开始随经济发展、城市化快速推进、置业年龄人口增加继续快速上涨。1991年出台《综合土地政策推进纲要》，开征地价税、提高固定资产税率，加强土地评估和保有税收征管。由于1990年开始紧缩的货币政策已经刺破资产价格泡沫，加税强化政府调控预期，加速房价泡沫破裂。房地产泡沫破裂后，由于通货紧缩、人口老龄化不断加剧、经济和人民收入增长失速，造成日本地价持续下跌，即使日本分别于1998年和2003年取消地价税、特别土地保有税，也并未改变地价持续下跌趋势。
新加坡2011年1月开始改革房屋财产税，实行累进税率，提高免征点、税率级差、空置房税率、对非自住住宅征重税等措施。此后房价持续上涨，直到2013年出台信贷收紧、印花税上调等组合拳，才出现回落;其中，税收较重的私人商品住宅价格在改革后的前3年继续上涨了11%。
中国台湾地区2014年6月调高非自住住宅的房屋税率，下限由1.2%调高至1.5%，上限由2%调高至3.6%;提升出租和空置房产的房屋税。2014年底到2015年台湾房价出现短暂回调，但从2016年企稳并重回上涨通道。中国台湾2014年底以来房价涨幅趋缓，主要有三方面原因，而非征税效果。第一，住房供大于求。中国台湾GDP增速从2010年快速回落，2015年陷入负增长，叠加老龄化和城市化停滞，有效需求不足;直接体现在套户比大于1、住房自有率超80%、空置率近20%，从2013年开始持续快速下滑的住宅购房需求指数等指标上。第二，投资盛行、房价金融属性强。根据官方统计，2013年开始住房需求持续下滑，但投资性需求占比始终超20%。第三，预期逆转带动资本流出。2009-2014年6月，由于资本流入、投机盛行，房价上涨95%;随着经济持续不景气，从2012年开始，市场预期转为悲观，带动获利资本流出。
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