北京远郊区新房成交量大涨 100万元房贷30年少3.18万元

　　北京远郊区新房成交量大涨引发热议，有市民认为，随着现代城市的逐年外拓，1小时以内的生活圈概念逐渐被认可，环境与交通之外，价格因素同样不可忽视。详见正文。

　　北京远郊区新房成交量大涨

　　疫情的出现，让2020年成为北京远郊区新房成交的又一高峰。

　　来自我爱我家研究院的数据显示，6475套、2117套、2282套、2058套是密云、延庆、平谷、怀柔四大远郊区2020年的新房成交量，同比2019年，四个区的增幅分别为80%、42%、41%、30%，其中密云区的增幅最高，虽然在随后的2021年，四区的成交量均出现了一定程度的回调，但总量也都超过了2019年，2020-2021年两年四大远郊区新房成交量为23206套，比2018-2019年两年四区新房成交量的15211套增长53%。

　　“毫不避讳地说，疫情是我选择京郊最开始的原因。”与同龄人相比，还不到四十岁的王东已经实现了财富自由。王东说，之前在南方的城市有几个长租“据点”，最近两年可谓“稀碎”。疫情的反复下，追求自由的王东开始寻找“替代品”。

　　经过一年的考察，他对北京远郊区有了全新的认识—— “喜欢它的环境，空气好、绿化面积大，森林天然氧吧，这与前几年的雾霾状态大相径庭”。这一次王东并没有再继续选择租，而是决定“定居”，他在老唐的手里买了一套别墅。“北京远郊区的变化确实很大，不但环境治理得到明显改善，交通等配套设施也更为健全。”王东看重的另一个因素就是交通通达度，距离自己的生活圈子更近，开车不到一个半小时就能马上投入工作或聚会。

　　“我们今年的客户中，20%-30%是在外地有旅居第二住所，卖掉后回归到北京的，在我们小镇上叫候鸟回迁。”唐发法，密云弗农小镇的负责人，王东口中的“老唐”，在他接触的回流业主中，像王东这样的特别多，他们曾经的第二居所遍布热门旅居城市：从温暖湿润的三亚、云南，到北京后花园张家口、秦皇岛，其中有的是旅居，有的是投资，但经历了疫情、工作变迁，北京远郊区生态环境的改善、与平日生活圈子的“不断层”，是“候鸟们”回流的重要原因。

　　一小时抵达城区是重要配置

　　在王东看来，随着城市的逐年外拓，一小时生活圈的概念逐渐被认可，拥有绿色生态且交通便捷的区域，也正在成为北京人继市区之后的第二或第三居所。在这之中，诸如密云、延庆、怀柔等区，慢慢进入到大家的视野。

　　“每个人都有自己不同的生活方式，人的相处更多是圈层，总希望自己生活的圈子是和自己比较合拍的，这样大家就不再是简单的邻里关系。”已经退休五年的马瑞在选择第二居所的时候，没有跟风南下， 在她看来，第二居所给一群合拍的人提供了自治自理的机会，无论是社区治理，还是各种文化活动，这些全部是在高标准的基础上“内生”的，幸福感、舒适度会成倍增长。“平日虽然比较慵懒，但也需要慢慢沉淀，要融入当地生活。都是城里搬过来的，不能自己玩自己的。本身就是老北京人，这样的变化也更有融入感。”

　　马瑞对于“旅居”也深有体会。“一到旺季，大家都是一窝蜂地涌入，旅行成本特别高，而且出门在外也有诸多不便。女儿女婿带着外孙子来看自己一趟，往返路费基本上都得小两万。”马瑞说，如今北京远郊的卫生、食品、安全、医疗等条件都令人放心，自己在定居密云后，也逐渐熟悉这片山水背后的故事。“北京人喝的三杯水中，就有两杯来自密云水库，他们像保护眼睛一样保护密云水库，像对待生命一样对待生态环境。”

　　从两三百万到四五百万

　　环境与交通之外，价格因素同样不可忽视。

　　海原，2020年5月份320万卖掉自己朝阳一套单位福利分房，在延庆以210万的价格购置了自己的第二居所。

　　“刚退休两个月就赶上疫情，一解封我赶紧跟老伴儿说咱们郊区找个地儿吧。”海原坦言，郊区买房子主要是给自己退休找个活动得开的地儿。海原跟老伴儿对第二居所的标准，除了有王东同样的“一到两个小时”通达的要求外，200万左右也是他们的价格天花板。“我们并非有钱人，也知道北京远郊区的房子变现能力并不高，别太远是为了女儿回来看我们，200万左右是我们能够承受的极限，毕竟还是第二居所，真到老得动不了了，肯定还是要回城的。”

　　对于海原的这一第二居所购房标准，宋俊梅也表示赞同。“我们监测，200万-300万元的单套价格是城六区购房者在北京远郊区第二居所的一个理想区间。但随着生活水平的提升，这一价格区间的上线在2020年以后有所提高。”在宋俊梅看来，提高的原因既有入市产品丰富，独栋、叠拼等350万到500万区间的产品开始入市，另一个原因是随着配套的完善，购房者对于第二居所的认可度提升，愿意花更多的成本在第二居所里。

　　100万元房贷30年少3.18万元

　　22日,中国人民银行官网公布的1年期贷款市场报价利率(LPR)为3.65%,5年期以上LPR为4.3%。其中,1年期LPR较上月下降5个基点,与房贷密切相关的5年期以上LPR则下调15个基点,力度超出市场预期。央行为何非对称降息?房贷月供又能减少多少?

　　LPR为何“双降”?

　　“前期下调政策利率(公开市场逆回购利率和中期借贷便利利率),主要是针对7月相对偏弱的经济数据、金融数据,进一步释放稳信用、稳经济的政策意图,传导至LPR下行,通过降低贷款利息,降低融资成本,从资金供给端稳经济的意图较为明显。”中泰证券(600918)研究所首席分析师杨畅指出。

　　央行数据显示,7月份,社会融资规模增量为7561亿元,比上年同期少增3191亿元;人民币贷款增加6790亿元,同比少增4042亿元。在不少分析人士看来,这反映出有效需求仍未完全恢复。

　　8月18日召开的国务院常务会议指出,完善市场化利率形成和传导机制,发挥贷款市场报价利率指导作用,支持信贷有效需求回升,推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。

　　“降低企业融资成本和个人消费信贷成本有助于提升企业投资需求和增强居民消费意愿,进而扩大社会有效需求。”招联金融首席研究员董希淼称。

　　“LPR下降有两大意义。第一,进一步降低企业和居民融资成本。宽信用需要降成本支持,通过LPR下行,引导金融机构继续降低市场主体融资成本,减轻企业和居民负担,激发企业和居民融资需求,增强信贷总量增长的稳定性。第二,有助于稳定企业和居民的信心和预期。LPR下降传递的信号,表明稳增长仍然被摆在重要位置,有助于提振企业恢复生产、扩大投资的信心,提升居民扩大消费的意愿和能力。”董希淼说道。

　　降幅为何是非对称?

　　尽管本轮LPR报价“双降”符合预期,但是5年期以上LPR的下行幅度有些“出人意料”,引发不少关注。

　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,预期最多降10个基点,但现在降了15个基点,说明央行在降低中长期的资金成本方面的力度较大。

　　杨畅提到,本轮5年期以上LPR的下调幅度超过了公开市场逆回购利率和中期借贷便利利率。由于5年期以上LPR是房地产市场贷款定价的参考基准,下调幅度更大,也进一步明确房地产市场是当前政策聚焦重点,释放了推动房地产市场回升的政策意图。

　　针对1年期LPR降幅只有5个基点,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读称,主要原因是融资环境很宽松,银行同业拆借、企业票据融资利率已降到1%以下,创历史新低,不需要再次下降了。

　　房贷又能少还了

　　此次五年期以上LPR降低15个基点对楼市有何影响呢?专家认为此举有利于降低购房者成本,有利于扭转市场情绪与预期,加速修复地产消费链条复苏。据测算,按贷款金额100万元、期限30年、等额本息还款估算,平均每月可减少月供支出约88.48元,未来30年内共减少利息支出约3.18万元。

　　在董希淼看来,此次5年期以上LPR下降,将引导金融机构进一步降低新增和存量房贷利率,减轻大多数贷款购房者负担,激发居民住房消费需求,促进房地产市场平稳健康发展。居民房贷压力减轻,也有助于释放居民日常消费空间,提高居民消费意愿和能力。当然,对存量房贷而言,下降之后的新利率将在下一个贷款利率重定价日执行。

　　严跃进分三种情况,分析了此次政策对于已购房、未购房群体的影响:

　　第一种情况,过去几年购房的群体。此类群体认为房贷利率太高了,所以想提前还贷。但实际上,到了明年元旦,此类购房者也可以享受利息下降的优惠。今年两次下降15个基点,即总共30个基点。单纯从这个角度看,明年此类购房者100万元贷款,月供至少可以减少200元,所以没有必要提前还贷。

　　第二种情况,今年购房的群体。他们的疑问是,这次降息是否还可以享受。此类购房者房贷也属于存量房贷,若是贷款还没有批,那也可以搭上此次降息快车而享受优惠。若已经开始还贷,那就明年元旦后再跟着下降15个基点。

　　第三种情况,今年下半年打算购房的群体。此类群体可以认为当前买房是受支持和鼓励的,购房金融政策是非常友好、宽松的,购房的窗口期已经开启。

　　贝壳研究院市场分析师刘丽杰提到,首套房贷利率下限将调整为4.1%,二套房贷利率下限降为4.9%,后期银行将对于首套、二套房贷的降息空间再扩大。