万达商业更名万达商管冲击A股IPO

　　14年上市路

　　尽管万达商业曾在2013年借壳恒力地产在香港上市(后更名为“万达酒店发展”)，但该公司一度被定位为海外收购平台。万达旗下主要的商业地产资产，上市之路可谓漫长而曲折。

　　2005年，香港REITs(房地产投资信托基金)上市大门开启，万达与澳大利亚麦格理银行约定合资成立商业管理公司，将万达9家商业广场打包到境外发行REITs，预计募集资金在10亿美元以上。当年年底，万达REITs招股文件在香港获通过。

　　但在2006年7月，有关部委发布严格限制境外公司收购内地物业的“171号文件”，万达REITs计划被迫搁浅。随后，王健林计划去香港红筹上市，但也未能实现。

　　王健林后来在公开演讲中提及此事，感到十分后悔。他表示，2006年本来就有机会在香港红筹上市，并找了JP摩根、摩根士丹利等投行。但被麦格理“忽悠”之后，错过了最好的机会。这一表态还收录到2014年出版的《万达哲学》一书中。

　　2007年，王健林计划让万达在A股上市，随后展开一系列的前期准备工作。

　　根据当时的媒体报道，万达上市的具体时间表为：2009年12月-2010年2月间完成上市辅导及辅导验收；2010年1月-3月间，完成招股说明书等上市申报材料；2010年3月-5月间申报上市材料，通过证监会发行审核；2010年6月在内地A股挂牌上市。

　　尽管证监会于2010年受理了申请，但随之而来的楼市调控，使得万达上市计划再度搁浅。不得已之下，王健林再度将目光转向香港资本市场。

　　经过长期而缜密的准备，万达商业终于在2014年12月23日登陆港交所，并成为当年港交所规模最大的IPO。但彼时的香港资本市场并不认可规模导向的内地房企，万达商业的股票在上市当天就遭遇破发。在港上市的600多天中，万达商业的股价有半数时间低于发行价。价值不被认可，使王健林感到沮丧。

　　2016年3月，万达商业发布退市公告。虽有部分投资者表示反对，但公司仍于当年9月完成私有化。

　　从港交所退市的同时，万达商业还启动了内地IPO程序。2015年9月，万达商业向证监会报送了首次公开发行股票的招股书。根据该招股书，拟上市的资产包中，以商场(包含商场管理运营)、酒店(包含酒店管理运营)、文旅三类项目为主。

　　出于降负债的需要，2017年7月19日，万达商业以637.5亿元的代价，将13个文旅项目91%的股权，77家城市酒店的全部股权，分别售予融创和富力。8月，万达又将负责文旅和酒店项目管理的轻资产公司——万达文化旅游创意集团有限公司、万达酒店管理(香港)有限公司——注入香港上市平台万达酒店发展。

　　出售资产虽属被动行为，但客观上也使上市资产进一步优化。经过此番调整，上市资产包中仅剩以万达广场为主的商场部分(包含商场管理运营)，属于轻重结合。

　　万达广场是万达商业旗下最成功的产品，该产品运营成熟，并能轻松实现单个项目的资金平衡。在实施轻资产转型之后，万达广场的快速复制能力进一步增强。

　　尽管如此，正如前文所述，重资产部分仍然因浓厚的房地产属性而被拆分，从而助力万达商业回A。

　　严跃进认为，对于不断“减负”又更名的万达商管来说，已经尽可能地扫除了IPO的障碍。但万达商管能否按期实现IPO，仍然难以做出定论。多数受访者认为，这将取决于监管层对于万达商管资产属性的认定，以及今年房地产调控政策的导向。